La SCHL et le coût caché de l’assurance prêt hypothécaire

Devenir propriétaire pour la première fois est un rite de passage vers l’âge adulte. C’est une étape incroyablement excitante de la vie. Mais elle peut aussi être incroyablement stressante. Une chose est certaine, vous avez besoin d’une mise de fonds. Mais de quel montant? Et pouvez-vous vous le permettre? Grâce à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les acheteurs d’une première maison peuvent obtenir leur part du gâteau immobilier avec une mise de fonds d’à peine 5 %.

C’est une offre incroyable. Mais il y a un hic : les acheteurs qui n’ont pas les moyens de verser une mise de fonds traditionnelle de 20 % doivent être admissibles à une assurance prêt hypothécaire. C’est là que la SCHL entre en jeu. Alors, qui est la SCHL et qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire? Nous allons vous dire tout ce que vous devez savoir sur la SCHL, l’assurance prêt hypothécaire et le coût secret dont personne ne parle.

Qui est la SCHL?

L’histoire de la SCHL remonte aussi loin que 1940. Nommée à l’origine la Wartime Housing Corporation, sa fonction première était d’aider les anciens combattants qui revenaient de la guerre à se procurer un logement abordable. En 1946, la Société centrale d’hypothèques et de logement a été créée pour remplacer la Wartime Housing Corporation. En 1979, le nom a été changé pour devenir la Société canadienne d’hypothèques et de logement ou SCHL. Son mandat est d’assurer que les Canadiens aient accès à toute une gamme de logements de qualité à coût abordable. Parmi ses tâches est d’aider les Canadiens à faible revenu à accéder à la propriété.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Au Canada, vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds d’à peine 5 %. On est loin de la mise de fonds traditionnelle de 20 % exigée pour un prêt hypothécaire conventionnel. Selon la CBC, le coût moyen d’une maison à Québec est de 317 567 $. Cela se traduit par une mise de fonds de 63 513 $. Si vous ne versez pas 20 % du prix d’achat, le prêt devient un prêt hypothécaire à ratio élevé et ne peut être amorti que sur une période maximale de 25 ans, au lieu de 30 ans pour les prêts hypothécaires conventionnels. Pour de nombreux personnes, il est tout simplement impossible d’économiser une mise de fonds de six chiffres.

La SCHL vous permet de faire une mise de fonds de 5 % en fournissant une assurance prêt hypothécaire à votre prêteur hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire est une police d’assurance qui protège votre prêteur contre les pertes financières si vous ne pouvez pas effectuer vos versements hypothécaires et que vous êtes en défaut de paiement. Comme il s’agit d’une police d’assurance, elle a un coût sous forme de primes, comme tout autre type de police d’assurance. Bien entendu, votre prêteur ne veut pas payer ces primes et il vous en fait supporter le coût. Le coût total de ces primes est ajouté au solde de votre prêt hypothécaire.

Comment puis-je être admissible à l’assurance prêt hypothécaire?

Pour être admissible à une assurance prêt hypothécaire par l’entremise de la SCHL, vous devez satisfaire aux exigences suivantes :

Le prix d’achat de la maison doit être inférieur à 1 000 000 $.

Vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, puis de 10 % sur le reste du prix d’achat.

La mise de fonds ne peut pas être un prêt.

Vous devez réussir le test de tension hypothécaire.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire de la SCHL, vous devez réussir le test de tension hypothécaire. Il s’agit d’un calcul qui mesure votre capacité à payer un versement hypothécaire hypothétique plus élevé en cas de hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Votre capacité de faire face à ce paiement est basée sur deux mesures différentes, soit votre service de la dette brute et votre service de la dette totale.

Le service de la dette brut mesure vos coûts mensuels bruts de logement, tels que votre paiement hypothécaire, l’assurance de la propriété, les taxes foncières et les services publics. Tous ces coûts sont calculés sous forme de ratio par rapport à votre revenu mensuel brut total. Vos coûts liés au logement ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut.

Le service total de la dette ajoute le total des coûts liés au logement au total de toutes vos autres obligations de paiement mensuel de la dette, comme les prêts automobiles et étudiants, les paiements de cartes de crédit et de marges de crédit, etc. Le total de vos coûts mensuels de logement et de vos obligations en matière de dettes est calculé sous forme de ratio par rapport à votre revenu mensuel total. Votre service total de la dette ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu mensuel brut.

Si vous échouez au test de tension, vous ne pourrez pas obtenir d’assurance prêt hypothécaire par l’intermédiaire de la SCHL, et votre demande de prêt hypothécaire ne sera pas approuvée par un prêteur traditionnel, sous réglementation fédérale, comme l’une des six grandes banques canadiennes. Toutefois, pour ceux qui ne répondent pas aux critères d’admissibilité traditionnels, il existe des prêteurs alternatifs qui financent les emprunteurs à risque. Il existe également d’autres fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire qui assureront les emprunteurs qui ne répondent pas aux normes de la SCHL.

Qui fournit l’assurance prêt hypothécaire?

Dans le secteur des prêts hypothécaires, le terme SCHL est tellement répandu qu’il est devenu un fourre-tout pour l’assurance prêt hypothécaire. Mais la SCHL n’est pas la seule entité qui aide les Canadiens à accéder au marché de l’immobilier. Il existe deux autres fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire:

Sagen

Anciennement connue sous le nom de Genworth Financial, cette société est en fait le plus grand assureur privé contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires au Canada, et non la SCHL. Mais tout comme la SCHL, elle s’associe à des établissements de crédit pour  offrir une assurance prêt hypothécaire aux emprunteurs à ratio élevé. Toutefois, elle offre aux prêteurs une assurance prêt hypothécaire pour les emprunteurs à risque qui ne satisfont pas aux exigences de la SCHL.

Canada Guaranty

Cette société canadienne à capitaux privés fournit une grande partie des mêmes produits et services que Sagen™. Elle s’est associée à de grands investisseurs privés et à des prêteurs alternatifs pour offrir une assurance contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires et des produits de prêt prêts à l’emploi pour aider les emprunteurs à risque à accéder à la propriété.   

Comment calcule-t-on l’assurance prêt hypothécaire?

Le calcul du montant de l’assurance contre le défaut de paiement dont vous avez besoin est une équation assez simple. Il est calculé en fonction du pourcentage de votre prêt hypothécaire, appelé rapport prêt-valeur (RPV), et du montant de votre mise de fonds. Cela signifie que si votre mise de fonds n’est que de 5 %, votre ratio prêt/valeur est de 95 %. Votre prêteur doit financer 95 % du prix d’achat de votre maison. Prenons un exemple:

Vous voulez acheter une maison dont le prix est de 688 000 $, le prix moyen au Canada. Selon les règles actuelles de la SCHL, vous devriez fournir une mise de fonds minimale de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste. Par souci de simplicité, nous utiliserons une mise de fonds de 5 % dans cet exemple. Cela représente une mise de fonds totale de 34 400 $. Votre mise de fonds est soustraite du prix d’achat de la propriété pour déterminer le montant que votre prêteur doit financer.

5% x 688 000 $ = 34 400 $

688 000 $ – 34 400 $ = 653 600 $

653 600 $ est le prix d’achat restant que votre prêteur doit financer sous la forme d’un prêt hypothécaire. Il s’agit du montant qu’il perdrait si vous ne faisiez pas vos paiements hypothécaires et qu’il devait prendre possession de la maison, un processus connu sous le nom de forclusion. Ils disent donc à la SCHL qu’ils ont besoin d’une assurance prêt hypothécaire suffisante pour couvrir une perte de 653 600 $.

Les trois assureurs contre le défaut de paiement énumérés ci-dessus facturent des primes correspondant à un pourcentage du montant total du prêt hypothécaire. Plus votre mise de fonds est faible, plus le solde du prêt hypothécaire est élevé, et plus vos primes d’assurance seront élevées. En supposant que vous avez choisi d’amortir votre prêt hypothécaire sur la période maximale autorisée de 25 ans, le calcul de la prime sera le suivant:

653 600 $ x taux de prime (%) = coût total des primes.

Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?

Toutes les institutions financières sous réglementation fédérale relèvent du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui surveille et exige que ces institutions fonctionnent dans un cadre réglementaire strict. Pour cette raison, les trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire facturent exactement les mêmes primes en utilisant exactement la même matrice de tarification.

La plupart du temps, il est préférable pour les consommateurs que les entités se fassent concurrence pour offrir le prix le plus bas possible. Mais dans ce contexte, il faut trouver un équilibre entre offrir une couverture appropriée aux prêteurs tout en veillant à ce que les emprunteurs ne soient pas surfacturés sur les primes.

La SCHL, Sagen et Canada Guaranty suivent cette matrice de prix:

Rapport prêt/valeur	Prime sur l’emprunt total
Jusqu’à 65 %	0.06 %
Jusqu’à 75 %	1.7 %
Jusqu’à 80 %	2.4 %
Jusqu’à 85 %	2.8 %
Jusqu’à 90 %	3.1 %
Jusqu’à 95 %	4.0 %

En continuant avec notre exemple d’achat d’une propriété de 688 000 $ avec un acompte de 5 % de 34 400 $, votre prêteur devra financer 95 % du prix d’achat de votre maison.

Selon la matrice de prix ci-dessus, vous devrez payer des primes égales à 4,0 % du montant total financé par votre prêteur. Examinons l’équation:

Montant de l’assurance prêt hypothécaire requis

688 000 $ – 34 400 $ = 653 600 $

Coût total des primes de défaut de paiement des prêts hypothécaires

653 600 $ x 4 % = 26 144 $

653 600 $ + 26 144 $ = 679 744 $

Cela signifie que 26 144 $ de primes d’assurance prêt hypothécaire seront ajoutés au solde de votre prêt. Vous devez maintenant 679 744 $. Votre paiement hypothécaire sera basé sur ces 679 744 $ et, puisque les primes sont ajoutées au solde total de votre prêt hypothécaire, elles sont assujetties à des frais d’intérêt hypothécaire.

Voyons combien vous auriez économisé si vous aviez plutôt versé une mise de fonds de 10 %. Cela ramène votre rapport prêt-valeur à 90 %. Selon la matrice des prix des primes de défaut de paiement des prêts hypothécaires, vous serez facturé beaucoup moins, à seulement 3,1 %.

Montant de l’assurance prêt hypothécaire requis

688 000 $ – 68 800 $ = 619 200 $

Coût total des primes de défaut de paiement des prêts hypothécaires

619 200 $ x 3.1 % = 19 195 $

619 200 $ + 19 195 $ = 638 395 $

En augmentant votre mise de fonds de 5 à 10 %, vous avez économisé près de 7 000 $ en primes.

Le coût caché de l’assurance prêt hypothécaire

Mais les primes ne sont pas le seul coût de l’assurance prêt hypothécaire. N’oubliez pas que ces primes sont ajoutées au solde de votre prêt hypothécaire et qu’elles sont assujetties aux frais liés au taux d’intérêt hypothécaire. Pour simplifier, supposons que votre taux d’intérêt hypothécaire est de 3,25 % et qu’il ne change jamais pendant la période d’amortissement de 25 ans :

 Primes avec une mise de fonds de 5 % (rapport prêt-valeur de 95 %) = 4,0 %

653 600 $ x 4 % = 26 144 $

26 144 $ x 3,25 % x 25 ans = 12 077 $

Sur la période d’amortissement de 25 ans, ces 26 144 $ de primes d’assurance prêt hypothécaire vous coûteront plus de 12 000 $ en intérêts purs. Cela porte le coût total des primes à 38 144 $.

Voyons maintenant ce que coûteront vos primes d’assurance prêt hypothécaire si vous versez une mise de fonds de 10 %, ce qui ramène la valeur de votre prêt à 90 %.

 Primes avec une mise de fonds de 10 % (90 % de la valeur du prêt) = 3,1 %

619 200 $ x 3.1 % = 19 195 $

19 195 $ x 3,25 % x 25 ans = 8 870 $

Sur la période d’amortissement de 25 ans, ces 19 195 $ de primes d’assurance prêt hypothécaire vous coûteront 8 870 $ en intérêts purs. Cela porte le coût total des primes à 28 065 $. En fournissant une mise de fonds légèrement plus élevée de 10 % au lieu de 5 %, vous avez économisé un total de 10 079 $.

Conclusion

Dans le marché immobilier actuel, de nombreux Canadiens doivent verser une mise de fonds traditionnelle de plusieurs centaines de milliers de dollars afin d’être admissibles au saint Graal des prêts hypothécaires conventionnels. Mais cela n’est tout simplement pas réalisable pour des millions de personnes, ce qui pousse le rêve d’être propriétaire encore plus loin dans le domaine de l’imagination.

La SCHL, et les deux autres fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire, comblent chaque jour le vide pour les Canadiens honnêtes et travailleurs. Mais l’assurance prêt hypothécaire est-elle vraiment l’antidote que nous croyons? Selon la CBC, le prix moyen d’une maison au Canada est actuellement de 688 000 $ et 317 567 $ au Québec. Combien de temps vous faudrait-il pour économiser une mise de fonds de six chiffres? Je ne pourrais pas le faire, et je travaille dans la finance.

Il est tentant de considérer la SCHL et l’assurance prêt hypothécaire comme une intervention divine, qui freine les forces qui font grimper outrageusement les prix de l’immobilier. Mais le jeu en vaut-il la chandelle? Et surtout, est-ce que quelqu’un vous en a parlé? Comprendre le coût caché de l’assurance prêt hypothécaire vous permettra de prendre une décision éclairée qui vous convient, même si cela signifie continuer à louer.