Quand et comment se préparer à renouveler un prêt hypothécaire au Canada

Le terme de votre prêt hypothécaire arrive-t-il bientôt à échéance? Il y a beaucoup de choses à prendre en compte pour être prêt pour votre renouvellement, bien plus qu’un taux d’intérêt avantageux. S’y prendre à l’avance est essentiel pour économiser.

Préparez-vous AVANT l’échéance de votre prêt hypothécaire

Lorsque vous êtes à 120 jours de la date de renouvellement de votre prêt hypothécaire, c’est le moment idéal pour commencer à examiner les options de renouvellement du prêt hypothécaire. Cela représente quatre mois pour tout mettre en ordre.

Pourquoi ne pas attendre encore un peu? Si vous êtes comme la plupart des Canadiens, les taux d’intérêt vous stressent. Ce que vous voulez éviter, c’est d’attendre juste avant la date de renouvellement de votre prêt hypothécaire, de signer l’offre de votre prêteur actuel et de renouveler sans hésiter. Votre prêt hypothécaire est très probablement la dette la plus importante de votre vie, vous devez donc lui accorder toute l’attention qu’elle mérite.

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Le chiffre magique du renouvellement hypothécaire est 120

Pourquoi 120 est-il le nombre magique? Parce qu’il indique le moment idéal pour obtenir un taux auprès d’un autre prêteur sans encourir de pénalité hypothécaire en cas de changement: 120 jours avant l’échéance. Vérifiez votre contrat hypothécaire existant. Vous pourriez être bloqué sur une période plus ou moins longue.

Dans certains cas, il est judicieux d’interrompre son prêt hypothécaire de manière anticipée. Par exemple, si vous êtes dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. En rompant votre hypothèque de manière anticipée, vous serez en mesure de bloquer un taux hypothécaire beaucoup plus bas pour les 5 prochaines années et de payer une pénalité hypothécaire assez minime puisque vous êtes proche de la fin de votre terme. Dans la plupart des autres cas, il n’est pas utile de rompre prématurément et il est préférable d’attendre jusqu’à 120 jours de la date de renouvellement pour éviter la pénalité.

Il arrive que votre prêteur actuel vous envoie un avis de renouvellement anticipé. Vous pouvez le recevoir avec 6 mois d’avance. Si c’est le cas, il est conseillé d’attendre avant de renouveler le contrat. Profitez-en pour chercher un nouveau prêteur. Ensuite, à 120 jours de la date de renouvellement de votre prêt hypothécaire, vous pouvez comparer ces offres à ce que votre prêteur actuel est prêt à faire pour vous empêcher de changer.

Une autre option consiste à faire une planification personnelle. Profitez de ces mois supplémentaires pour réfléchir à vos projets et objectifs en matière de constitution de patrimoine pour les 5 à 10 prochaines années. Essayez d’aligner votre nouveau prêt hypothécaire sur vos objectifs à long terme.

Réfléchissez à vos objectifs financiers et à votre situation financière

Si vous êtes comme le Canadien typique et que vous avez signé pour un prêt hypothécaire de 5 ans, il est important de réaliser que 5 ans est une longue période. Beaucoup de choses peuvent changer en 5 ans. C’est pourquoi 120 jours avant la date de renouvellement de votre prêt hypothécaire est le moment idéal pour réfléchir à vos objectifs financiers et à votre situation financière, à court et à long terme.

Si vous devez encore un montant assez élevé à votre prêteur, vous pouvez vous efforcer de le réduire avant la date de renouvellement. Si les paiements anticipés sont autorisés, essayez d’effectuer des paiements plus élevés chaque mois ou une remise forfaitaire annuelle. Certains prêteurs vous permettent de payer jusqu’à 25% de votre dette (par an) de cette manière. Le fait d’avoir une dette moins importante vous permettra de ne pas vous retrouver en situation de défaut de paiement lorsque vous passerez d’un taux hypothécaire de 2% à un taux de 6%! Vous devez également calculer le montant de vos nouveaux paiements et essayer d’adapter votre budget en conséquence.

Si votre objectif est d’acheter un bien locatif pour en tirer un revenu passif, vous pouvez opter pour un prêt assorti d’une marge de crédit hypothécaire. L’achat d’un bien locatif nécessite une mise de fonds d’au moins 20%. L’épargne d’un tel montant peut prendre un certain temps. Toutefois, si vous disposez déjà d’un capital important dans votre résidence principale, vous pouvez peut-être le faire.

C’est pourquoi il est si important de revoir vos objectifs, à court et à long terme, afin de vous assurer que le prochain prêt hypothécaire que vous choisirez vous conviendra, non seulement dans les six prochains mois, mais aussi dans les cinq prochaines années et au-delà.

Vie personnelle et professionnelle

Votre vie pourrait être très différente de celle que vous avez vécue lorsque vous avez contracté votre prêt hypothécaire pour la première fois. Vous avez peut-être acheté un condo et été célibataire. Cependant, lorsque votre prêt hypothécaire doit être renouvelé, vous êtes peut-être marié et envisagez de déménager dans un endroit plus grand pour accueillir une famille qui s’agrandit. Voulez-vous vendre le condo et investir cet argent dans la mise de fonds pour une maison? Pouvez-vous vous permettre de payer les deux et de trouver des locataires pour le condo?

Il n’est pas nécessaire que ce soit des relations. Vous êtes peut-être passé du statut de salarié à celui d’indépendant et vice versa. Vous avez peut-être acheté un bien locatif. Tous ces éléments peuvent avoir un impact différent sur le renouvellement de votre prêt hypothécaire.

Si vous avez reçu une augmentation de salaire importante, vous pouvez envisager d’en consacrer une partie ou la plus grande partie à votre prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire qui soit flexible et qui vous permette d’effectuer des versements supplémentaires tout au long de l’année sans encourir de pénalité. Toutes les hypothèques ne vous permettent pas de le faire, vous devez donc choisir une hypothèque qui vous le permet.

Si vous êtes travailleur indépendant, vous pouvez opter pour un prêt hypothécaire dont les modalités de paiement sont plus souples. Certains prêts hypothécaires sont assortis d’une caractéristique qui vous permet de sauter un paiement hypothécaire à l’occasion sans encourir de pénalité hypothécaire. Vous pouvez aussi prendre un prêt hypothécaire comme le Manulife One, qui offre des paiements flexibles. Mais sachez que les taux d’intérêt seront un peu plus élevés.

Comprendre l’avis de renouvellement de votre prêt hypothécaire

La plupart des prêteurs hypothécaires au Canada sont soumis à la réglementation fédérale. Il s’agit des banques et de prêteurs non bancaires. Les seuls prêteurs qui ne sont pas soumis à la réglementation fédérale sont les coopératives de crédit, qui sont généralement soumises à la réglementation provinciale.

Si vous êtes avec un prêteur sous réglementation fédérale, celui-ci a l’obligation de vous envoyer un avis de renouvellement d’hypothèque au moins 21 jours avant la fin de la durée de votre hypothèque. C’est presque toujours le cas. Toutefois, si votre prêteur décide de ne pas renouveler votre prêt hypothécaire pour quelque raison que ce soit, il doit également vous en informer par écrit au moins 21 jours avant la fin de la durée de votre prêt hypothécaire.

Si votre prêteur vous permet de renouveler votre hypothèque avec lui, votre avis de renouvellement contient des informations importantes. Les informations clés doivent inclure le solde de votre prêt hypothécaire au moment du renouvellement et le(s) taux hypothécaire(s) qui vous est (sont) proposé(s) au moment du renouvellement et pour la durée du prêt. La notification doit vous informer que les taux hypothécaires proposés sont garantis sans augmentation jusqu’à la date de renouvellement.

Vous ne devez pas attendre 21 jours avant la date de renouvellement de votre contrat pour commencer à examiner les différentes options. Dans ce cas, vous n’aurez pas assez de temps pour changer de prêteur hypothécaire sans encourir de pénalité. En effet, il faut au minimum un mois pour changer de prêteur hypothécaire. Il est préférable de se donner le plus de temps possible, car en cas de retard dans le transfert de l’hypothèque, votre prêteur actuel pourrait essayer de renouveler automatiquement votre hypothèque pour une durée de 5 ans.

Changer de prêteur hypothécaire

Aujourd’hui, les Canadiens magasinent leur prêt hypothécaire et nombre d’entre eux doivent se tourner vers des prêteurs non bancaires pour se qualifier. Si vous avez pris le temps d’examiner toutes vos options hypothécaires et que vous avez pris la décision éclairée de changer de prêteur, c’est une excellente chose. Bravo pour avoir pris le temps de le faire!

Lorsque vous changez de prêteur hypothécaire, la procédure est similaire à celle de votre première demande de prêt hypothécaire. Vous devrez remplir une demande de prêt et fournir des documents relatifs à vos revenus et vos biens immobiliers. C’est assez facile et cela ne prend pas beaucoup de temps. Votre courtier en hypothèques vous guidera tout au long du processus. Vous n’avez pas encore de courtier? Commencez par étudier les offres des prêteurs hypothécaires. Certains prêteurs, comme Nesto, vous proposent leur taux le plus bas dès le départ et en ligne.

Faites attention aux détails

Le transfert de votre prêt hypothécaire vers un autre prêteur peut entraîner certains coûts. Si vous avez un prêt hypothécaire standard, il n’y a généralement aucun frais pour changer de prêteur, à part des frais nominaux pour la déclaration de transfert de votre prêteur existant. Cependant, si vous disposez d’une hypothèque subsidiaire, c’est à ce moment-là qu’il peut y avoir des dépenses supplémentaires. Nous en discuterons davantage ci-dessous.

En général, vous n’avez pas besoin d’une évaluation lorsque vous changez de fournisseur de crédit hypothécaire, mais il arrive qu’elle soit nécessaire. Si c’est le cas, vous voudrez savoir qui est responsable des coûts. Souvent, le prêteur peut couvrir les frais d’une évaluation, à condition que vous décidiez de contracter un prêt hypothécaire avec lui.

Si vous avez un prêt hypothécaire assuré, vous pouvez transférer l’assurance prêt hypothécaire au nouveau prêteur. Assurez-vous d’informer votre nouveau prêteur que vous disposez déjà de l’assurance sur votre propriété. Si votre conseiller hypothécaire n’en est pas conscient, il pourrait par inadvertance transférer votre prêt hypothécaire sans l’assurance. Vous pourriez finir par payer des taux hypothécaires plus élevés que nécessaire ou souscrire une nouvelle assurance.

Comme indiqué ci-dessus, si vous avez une hypothèque subsidiaire, le changement de prêteur peut entraîner des frais supplémentaires. Une hypothèque subsidiaire vous permet d’emprunter sur l’équité de votre maison. Toutefois, si vous n’avez pas l’intention de le faire, vous ne tirerez aucun bénéfice de ce produit. Malheureusement, certains prêteurs enregistrent la totalité de leur hypothèque en tant que charge collatérale, même si vous ne bénéficiez pas d’une marge de crédit hypothécaire. Cela vous coûtera plus cher de changer de prêteur au moment du renouvellement.

Si vous avez une telle hypothèque, vous devrez peut-être payer des frais juridiques supplémentaires pour changer de prêteur hypothécaire. Cependant, de nombreux prêteurs vous permettent aujourd’hui de procéder à ce que l’on appelle un transfert de garantie. Cela vous permet d’obtenir de meilleurs taux que si vous refinancez votre hypothèque. Les mêmes prêteurs peuvent également être disposés à couvrir les frais juridiques supplémentaires liés au changement d’hypothèque.

Combien de temps faut-il pour changer de prêteur?

En termes de délais, le processus de transfert de votre hypothèque peut prendre un minimum de 4 semaines. Toutefois, il est préférable de se donner au moins 6 semaines, au cas où un imprévu surviendrait ou que les choses se dérouleraient plus lentement que prévu.

La raison pour laquelle vous avez besoin d’au moins 4 semaines est qu’il faut environ 2 semaines pour que l’hypothèque soit approuvée. Le prêteur examine votre demande et vos documents, vous remplissez les formalités pour accepter l’offre et vous procédez à une évaluation si nécessaire.

Les deux dernières semaines sont consacrées au travail de votre notaire. Votre notaire s’assurera que le titre de propriété de votre maison est libre de tout privilège, en effectuant une recherche de titre. Il demandera également une copie de l’état de transfert de l’hypothèque à votre prêteur actuel. Cela inclut le solde de votre hypothèque à la cent près et si vous avez effectué des paiements supplémentaires au fil du temps.

Vous devrez signer les documents relatifs à l’hypothèque avec votre nouveau prêteur et votre notaire. Si vous avez une hypothèque à taux fixe, votre prêteur peut parfois prendre en charge les frais juridiques liés au transfert de votre hypothèque.

Comment rechercher un nouveau prêteur hypothécaire?

Vous pouvez contacter un courtier en hypothèques. D’un point de vue technologique, les comparateurs d’hypothèques rassemblent différentes options hypothécaires en fonction de vos critères. Ces deux options permettent d’économiser du temps et de l’argent, en offrant un guichet unique pour examiner les offres hypothécaires sur le marché. Vous n’avez pas besoin de prendre rendez-vous avec plusieurs prêteurs hypothécaires.

Toutefois, si vous souhaitez rencontrer chaque prêteur, commencez par lire les avis sur Nesto, Perch, et les grandes banques. Prenez ensuite rendez-vous avec votre succursale locale et préparez les documents que vous devrez présenter, tels que les preuves de revenus et d’épargne.

Le test de résistance des prêts hypothécaires

Lorsque vous changez de prêteur, il est important de connaître le test de résistance des prêts hypothécaires. Une règle peu connue est que vous devez passer le test de résistance hypothécaire non seulement pour un premier achat, mais aussi si vous changez de prêteur. Si vous restez avec votre prêteur actuel, vous n’êtes pas tenu de (re)passer ce test de résistance, alors que si vous changez de prêteur, vous devez le faire. La règle n’a peut-être pas de sens, mais nous devons la suivre.

Méfiez-vous si vous avez contracté votre prêt hypothécaire avant l’entrée en vigueur du test de résistance ou lorsque le taux de qualification du test était bas. Vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous échouez le test de résistance lorsque vous changez de prêteur. Cela n’arrive pas très souvent, mais c’est possible car les taux ont augmenté très rapidement au cours des deux dernières années. Pour réussir le test de résistance hypothécaire, vous devez montrer au prêteur que vous pouvez vous permettre d’effectuer des paiements hypothécaires calculés sur la base du plus élevé des deux taux suivants: le taux de référence actuellement de 5,25% ou le taux hypothécaire de la nouvelle hypothèque majoré de 2%.

Avec la hausse des taux hypothécaires fixes et variables, certains propriétaires risquent d’avoir des conversations difficiles avec leur courtier hypothécaire. Cependant, il existe des options pour réduire vos paiements mensuels, comme l’allongement de la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire, c’est-à-dire la durée nécessaire pour rembourser intégralement votre prêt. Dans ce cas, vos paiements hypothécaires sont moins élevés, ce qui vous permet de remplir plus facilement les conditions requises.

Autres éléments à prendre en compte

Lorsque nous cherchons un prêt hypothécaire, nous avons tendance à nous tourner vers celui qui offre le taux le plus bas. Si le prêt hypothécaire au taux le plus bas peut être le meilleur dans certains cas, ce n’est souvent pas le cas. Vous devez connaître tous les détails du contrat.

Un prêt hypothécaire à taux réduit peut s’accompagner de toutes sortes d’inconvénients. Il peut être assorti d’une pénalité hypothécaire plus élevée si vous décidez de rompre votre prêt hypothécaire avant terme. Cela suppose que vous puissiez mettre fin à votre prêt hypothécaire de manière anticipée. Certaines hypothèques ne vous permettent même pas (du tout) de le faire.

Remboursement anticipé, pénalité et fréquence des paiements

Si vous souhaitez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, vous devez choisir un prêt hypothécaire offrant de bonnes possibilités de remboursement anticipé. Tous les prêts hypothécaires ne sont pas identiques. Certains vous permettent de payer beaucoup plus que d’autres. Cela peut faire la différence entre le remboursement de votre prêt hypothécaire en 10 ans ou en 20 ans.

Certains prêteurs imposent également des pénalités hypothécaires plus coûteuses que d’autres. S’il y a de fortes chances que vous deviez rompre votre hypothèque avant la fin de sa durée, réfléchissez-y à deux fois avant de souscrire un tel prêt.

La fréquence des paiements est également importante. Certains prêteurs vous permettent de choisir parmi une multitude de fréquences de paiement. D’autres peuvent vous limiter à un seul versement mensuel. Si c’est important pour vous, vous devez choisir un prêteur qui offre une variété de fréquences de paiement.