Vous vous pensez trop fauché pour investir dans l’immobilier? Détrompez-vous!

En collaboration avec BMO Gestion mondiale d’actifs

Il est vrai que le marché immobilier canadien est l’un des plus chers des pays du G7, avec le plus grand écart entre les revenus et les prix de l’immobilier. Quel que soit leur âge, les Canadiens croient trop souvent qu’ils ne pourront jamais investir dans l’immobilier.

Pour Darren Voros, penser ainsi est se tromper: il existe plus d’une façon d’entrer sur ce marché. De plus, il n’est pas nécessaire de posséder beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier.

Darren Voros est un investisseur immobilier chevronné et un entrepreneur qualifié dont le portefeuille compte plus de 300 portes. Vous l’avez peut-être vu dans des émissions populaires comme CityLine ou « The Goods » sur CBC. Il milite également en faveur d’une plus grande accessibilité à l’éducation financière pour permettre aux Canadiens d’utiliser l’immobilier pour créer de la richesse. Si, jusqu’à présent, parler d’immobilier vous paraissait ennuyant, laissez Darren vous enseigner dix façons d’investir dans le marché sans avoir à dépenser autant que vous ne le pensez (voire, sans dépenser du tout!).

1. Investir dans une fiducie de placement immobilier (FPI, ou REIT en anglais) par le biais de FNB et d’actions

Une fiducie de placement immobilier (FPI) utilise l’argent d’investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier. Les revenus locatifs générés sont généralement reversés aux investisseurs sous forme de dividendes.

Darren explique que les fonds négociés en bourse (FNB) et les actions issus de FPI sont de loin le moyen le plus simple d’investir dans l’immobilier: « Vous pouvez investir un montant aussi bas que 50 $. Ce type de placement s’appuie sur du long terme et du solide, ce que j’apprécie beaucoup. De plus, libre à vous d’investir de très petits montants afin de procéder d’une manière qui convient à votre situation personnelle ».

Les FNB et les actions placés dans une FPI sont des investissements faciles à effectuer. Ils offrent également l’avantage de verser des dividendes à leurs détenteurs: il s’agit d’une bonne source de revenus passifs pour un investisseur !

Un FNB, ou fonds négocié en bourse, est composé de différents titres. Dans le cadre d’un placement immobilier, un FNB est composé de diverses FPI. Le FNB indiciel équipondéré de FPI (ZRE) de BMO offre une exposition à plus de 20 FPI canadiennes. Ce portefeuille de FPI est pondéré de manière égale, ce qui contribue à réduire de manière égale les risques spécifiques à chaque titre, en répartissant votre argent entre les différentes FPI.

Les FPI sont d’excellents facteurs de diversification pour les investisseurs canadiens, dont le portefeuille est souvent surpondéré dans l’énergie et les services financiers. Ils offrent également des rendements attrayants. Les FNB permettent aux investisseurs d’accéder à plus de classes d’actifs et constituent un véhicule d’investissement rentable.

2. Effectuer des rénovations résidentielles

Que faire si vous possédez une somme d’argent, sans pour autant avoir assez pour acheter la maison de vos rêves? Une stratégie consiste à acheter un logement dans vos moyens, idéalement à un prix inférieur à sa valeur marchande, puis à le rénover. L’objectif est de faire augmenter sa valeur afin de le revendre à un prix plus élevé, en réalisant au passage un profit.

Cette manœuvre, aussi connue sous le nom de « flip immobilier », comporte toutefois des risques certains et nécessite un investissement initial plus important qu’un investissement dans une FPI. Pour Darren Voros, il s’agit d’une stratégie pertinente pour générer des revenus, pour certains investisseurs: « Rénover est idéal pour générer des liquidités à court terme. Ce n’est malheureusement pas idéal pour créer de la richesse sur le long terme. »

Selon lui, « flipper » un logement est l’équivalent de gérer une entreprise: si vous ne maintenez pas les opérations, le flux de trésorerie s’arrête. En outre, vous ne faites pas l’acquisition du logement sur le long terme. Rénover peut être un excellent moyen de constituer un capital afin d’acheter plus tard la propriété de vos rêves et d’en faire un investissement de long terme.

Assurez-vous simplement de comprendre les risques liés à ce type d’investissement. En effet, rénover un logement s’avère rentable quand le timing est le bon, ce qui n’est pas toujours le cas, c’est une stratégie qui nécessite de déposer une mise de fonds et le retour sur investissement est plus long.

« Nombreux sont ceux qui pensent pouvoir s’enrichir en flippant un logement en 30 minutes, après avoir regardé une émission à ce sujet sur HGTV. Un tel projet prend des mois et une petite erreur peut considérablement perturber les chiffres. Pour réussir, associez-vous à quelqu’un qui sait vraiment ce qu’il fait ou bien formez-vous de façon approfondie sur la façon de procéder par vous-même. »

3. Pratiquer l’arbitrage de location sur Airbnb

L’arbi-quoi ? L’arbitrage consiste à se procurer un bien ou un service à un prix inférieur pour le commercialiser à un prix plus élevé. Darren explique que la pratique de l’arbitrage de location sur Airbnb permet de générer des revenus locatifs facilement, sans devoir acheter une propriété.

Il suffit de signer un bail de location traditionnel auprès d’un propriétaire, à un prix concurrentiel, puis de sous-louer ce logement sur le marché de la location à court terme (via Airbnb ou Vrbo par exemple) pour un loyer plus élevé.

Assurez-vous simplement d’avoir l’accord du propriétaire pour sous-louer l’appartement, afin d’éviter tout problème juridique. Il est également important de comprendre vos responsabilités juridiques et financières en tant qu’hôte et de souscrire une assurance appropriée.

4. Hacker un logement: le house hacking

Les prix de l’immobilier sont enfin en train de baisser. Toutefois, la hausse des taux d’intérêt rend les hypothèques extrêmement coûteuses. Qu’à cela ne tienne, Darren Voros sait comment contourner ce problème! Vous pouvez acheter une maison sans vous appauvrir: faites l’acquisition d’une propriété de plusieurs chambres que vous pouvez louer. Vos colocataires vous permettront de rembourser votre hypothèque grâce aux loyers qu’ils vous versent et peut-être même que vous pouvez « gagner un peu d’argent en plus et vivre grâce à ce revenu, si vous êtes en mesure de tirer des bénéfices de la location », explique-t-il.

Vous faites peut-être partie de la génération des millénaires pour qui la vie en colocation fait désormais partie du passé. C’est le cas de Darren, qui suggère alors d’acheter une propriété multiportes, comme un duplex ou un triplex, ou bien de vous intéresser à une propriété qui peut être divisée en plusieurs logements, comme un bungalow unifamilial, dans lequel vous pouvez convertir un sous-sol ou un étage en appartement individuel.

L’important est d’occuper vous-même l’un des appartements. Darren explique que c’est l’une des façons qu’il préfère pour hacker un logement: « En vivant dans l’un des appartements, j’obtiens de meilleures conditions de financement. En effet, la propriété sera considérée comme ma résidence principale et la banque n’exigera pas plus de 5 % à titre de mise de fonds de ma part. L’investissement de base est bien moins élevé, tout en me permettant de disposer d’unités locatives afin d’assurer mes frais de subsistance ».

5. Investir dans un immeuble multilogement

Darren Voros explique que si un duplex ou un triplex sont techniquement des logements multifamiliaux, les propriétés de six unités ou plus sont assorties de conditions de financement uniques. Cependant, un bâtiment de cette taille est beaucoup plus cher. Si vous manquez d’argent, envisagez de vous associer à quelqu’un possédant un capital à investir substantiel.

Dans le cas d’une propriété de six unités ou plus, c’est le bâtiment qui est admissible au financement, et non vous-même à titre individuel. Seules une garantie personnelle et une mise de fonds sont nécessaires de votre part ou conjointement avec votre éventuel associé. La banque évalue ensuite la capacité de la propriété à générer des revenus locatifs, et non votre capacité personnelle à honorer les remboursements hypothécaires.

6. Recourir au financement par le vendeur

Le financement par le vendeur permet à un investisseur qui ne possède pas un capital suffisant d’acheter un bien immobilier. C’est une pratique courante dès que le marché est en baisse. Par ce type d’arrangement, le vendeur agit comme une banque qui prête l’intégralité ou une partie du coût du bien immobilier à l’acheteur. Ce dernier s’engage à rembourser la somme et des intérêts au vendeur sur une période de temps définie. Une fois la dette entièrement remboursée, l’acheteur devient propriétaire du bien.

Darren ajoute que « le financement par le vendeur fonctionne comme toute autre transaction immobilière: j’achète la propriété d’un vendeur. La seule différence est qu’il existe un accord entre nous deux. Il se peut que j’ai obtenu un prêt hypothécaire de ma banque pour une partie du prix de la propriété. À ce moment, le vendeur m’accorde une seconde hypothèque d’un montant équivalent au reste au prix de la propriété. Ainsi, je m’engage à rembourser le vendeur pendant les deux ou trois prochaines années avec intérêts. Dès que cette deuxième hypothèque est remboursée, je deviens officiellement propriétaire du logement. »

Cette stratégie peut paraître risquée pour le vendeur. Toutefois, il garde toujours des droits sur la propriété. Si l’acheteur se trouve en défaut de paiement, le vendeur peut reprendre sa propriété et la mettre en vente, explique Darren. L’avantage pour le vendeur est que la vente de son logement devient un investissement et génère des rendements. L’avantage pour l’acheteur est de pouvoir acquérir une propriété sans passer par un financement traditionnel, au cas où il ne possède pas la mise de fonds nécessaire ou s’il ne veut pas consacrer tout son argent à une mise de fonds.

7. Acquérir des biens immobiliers en gros

Acheter à bas prix pour revendre au prix fort s’applique également à l’immobilier. La vente en gros consiste à acheter une propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande pour la revendre à profit. L’avantage de cette stratégie réside dans le fait qu’il n’est pas nécessaire de débourser d’argent. Si vous trouvez un vendeur souhaitant vendre au plus tôt, négociez un prix inférieur à la valeur marchande du logement. Dès que la promesse de vente est signée, vous pouvez remettre le logement sur le marché, afin d’identifier un acheteur prêt à en faire l’acquisition à sa valeur marchande. Et vous empochez la différence de prix!

Selon Darren, il s’agit d’une excellente stratégie, qui comporte peu de risques et qui permet de gagner de l’argent sur le marché immobilier. Cette pratique convient particulièrement bien à ceux qui ont d’excellentes compétences en vente, en marketing et en relations humaines. Le vendeur peut dormir tranquille, dans la mesure où il ne signe pas d’acte de vente avant d’avoir déjà identifié un acheteur intéressé. En général, il existe une clause qui permet au vendeur de se retirer de l’accord s’il ne trouve pas d’acheteur à une date précise.

8. Utilisez l’équité du logement dont vous êtes propriétaire

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez investir dans d’autres biens immobiliers afin de faire fructifier votre patrimoine, même si vous ne possédez pas suffisamment de liquidités pour verser une mise de fonds. Selon Darren Voros, la plupart des gens commencent à investir dans l’immobilier en utilisant la valeur nette de leur résidence principale.

Il explique que souvent, les gens ignorent qu’en refinançant un prêt hypothécaire, vous obtenez une somme d’argent libre d’impôt dans la mesure où un tel prêt est une dette et non un revenu. Vous pouvez dès lors utiliser cet argent pour investir dans un autre actif, tel qu’une propriété supplémentaire, le prêter à un particulier ou le placer dans un FNB.

Vous pouvez à peu près tout faire avec, explique-t-il, ce qui en fait un « excellent moyen d’utiliser la valeur actuelle nette de votre propriété pour faire augmenter votre valeur nette. » Selon la façon dont vous l’investissez, vous pourrez peut-être même déclarer les intérêts que vous payez sur cette dette, lorsque vous faites vos impôts.

9. Faites appel à un prêteur alternatif

Obtenir un prêt conventionnel d’une banque traditionnelle est généralement la meilleure façon de financer une propriété. Cependant, Darren Voros mentionne que dans certains cas, un financement hypothécaire alternatif peut s’avérer plus approprié. Un prêteur alternatif impose des exigences de qualification beaucoup plus souples, ce qui rend l’accès au marché plus facile pour un investisseur souhaitant acquérir un immeuble à revenus, par exemple.

Pénétrer le marché est le plus difficile: « Les gens doivent changer d’état d’esprit et s’intéresser davantage aux prêteurs alternatifs en vue de financer un achat immobilier. En effet, les banques préfèrent financer une propriété que vous possédez déjà, plutôt qu’une propriété que vous souhaitez acquérir. »

La clé est d’avoir une stratégie de sortie à court terme (12 mois maximum). Une fois que vous êtes propriétaire du logement, vous possédez des chiffres concrets à présenter à votre banquier. Darren explique qu’ainsi, vous pouvez montrer que: « Les rénovations m’ont coûté X. La valeur de la propriété est maintenant X parce que je l’ai fait estimer. Et j’ai déjà X revenus locatifs, voici les baux. » Une telle approche rend votre banque beaucoup plus susceptible de vous financer!

10. Devenez un prêteur alternatif

Emprunter n’est pas la seule façon de gagner de l’argent sur le marché immobilier. En effet, vous pouvez également prêter votre propre capital, tel que le font les banques. Vous jouez ainsi le rôle de débiteur hypothécaire et jouissez des mêmes droits et des mêmes obligations qu’un prêteur traditionnel. Vous pouvez même demander à ce que le prêt que vous accordez soit assuré, afin de réduire votre exposition au risque. Si l’emprunteur se trouve en défaut de paiement, vous pouvez exercer un pouvoir de vente et reprendre le bien immobilier.

Il s’agit d’une stratégie relativement risquée pour laquelle vous devez disposer d’une somme de base à prêter à un acheteur. Si vous ne disposez pas de la somme suffisante pour acheter une propriété, mettre une somme d’argent à la disposition d’un emprunteur, à titre de prêteur alternatif, est l’un des moyens préférés de Darren pour générer des revenus passifs en immobilier: « Grâce à cette stratégie, je reçois chaque mois un chèque sur mon compte, de la part de l’emprunteur! »

Darren explique qu’un montant modeste suffit: vous pouvez commencer avec une somme de 10 000 $ ou 20 000 $. Bien que vous ne soyez pas obligé d’assurer le prêt, si vous prêtez un montant plus important (50 000 $ et plus), prendre une telle précaution est une décision judicieuse, car les choses peuvent facilement mal tourner. « En ce moment, je vois des taux de rendement annualisés de 10 ou 15 %. Si je peux utiliser les 20 000 $ que je possède et gagner 15 % dessus, j’en obtiens un excellent rendement ! »

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