Faire affaire avec un prêteur privé, est-ce se mettre les pieds dans les plats?

Vous aviez l’intention de vous enrichir avec un immeuble à revenus, mais une mise de fonds insuffisante et un taux d’endettement élevé vous empêchent de réaliser votre rêve. Vous entendez parler des prêteurs privés. Contrairement à ce qu’on voit dans les films de gangstérisme, il ne s’agit pas nécessairement d’un prêt usuraire. Ça peut se faire de façon tout à fait legit. Qu’est-ce qu’un prêteur privé? Comment ça marche? Méthode de financement méconnue, le prêt privé soulève des questions. Ce n’est vraiment pas pour tout le monde et certainement pas pour les débutants, mais c’est toujours intéressant de se tenir au courant des différentes options qui s’offrent aux emprunteurs.

Pourquoi avoir recours au prêt privé?

En somme, si votre banque accepte de vous prêter de l’argent, avec les taux d’intérêt actuels, ça ne sert à rien de vous tourner vers les prêts privés. Qu’est-ce qui pourrait faire en sorte que les institutions financières vous refusent un prêt? Un ratio d’endettement trop élevé ou un projet de flip immobilier, par exemple, pourraient faire « flipper » votre banque. D’autres situations peuvent aussi pousser les investisseurs immobiliers expérimentés à recourir aux prêteurs privés. Par exemple, l’achat d’un immeuble vacant (sans revenu) et un délai serré pour la transaction rendent le passage par une banque plus compliqué.

Qui sont les prêteurs privés?

Tapez « prêteur privé » dans Google. Qu’est-ce qui sort? Une foule de compagnies prêtes à vous octroyer des sommes de plusieurs milliers de dollars. Celles-ci vous proposent d’utiliser l’équité disponible sur une propriété que vous possédez déjà pour en acquérir une autre, d’obtenir des fonds additionnels avec une hypothèque de deuxième rang, de consolider vos dettes, ainsi que des prêts sur mesure pour investisseurs immobiliers. Outre ces entreprises, un prêteur privé peut être une personne ou un groupe de personnes, tout simplement, comme des amis ou des membres de votre famille.

Plusieurs raisons peuvent vous amener à vous tourner vers un prêt personnel. Depuis tout récemment au Québec, on voit apparaître des plateformes de prêts entre pairs. Vous pouvez donc aussi emprunter de l’argent à des particuliers par le biais d’une telle plateforme. Ce type de service est maintenant reconnu par l’Autorité des marchés financiers. Vous pourriez aller chercher quelques milliers de dollars de cette manière, avec des intérêts ajustés en fonction du risque que vous représentez. Votre dossier de crédit et vos revenus seront pris en compte.

D’où vient leur argent?

Les entreprises de prêt privé disposent généralement de leurs propres fonds, qui leur appartiennent. Quant à vos amis ou votre tante éloignée, leur argent pourrait provenir d’épargnes personnelles, de l’équité ou d’une marge de crédit hypothécaire sur leur maison, d’un héritage, etc. Bref, l’essentiel est qu’ils aient des fonds à prêter.

Comment est-ce que ça fonctionne? 

Un prêt légal est notarié. Le prêteur n’étant pas régi par les règles des banques, il peut se permettre (et vous offrir) plus de flexibilité. Vous négociez avec votre prêteur les termes du contrat : durée prévue (normalement assez courte), remboursement des intérêts, etc. Un prêteur privé demandera sans aucun doute de prendre des biens et des actifs en garantie, comme un immeuble ou une voiture.

Quel sera le montant des intérêts?

Vous vous en doutez certainement, un prêt privé n’est pas de la charité. Les taux d’intérêt sont plus élevés que ceux des banques. Projet risqué, emprunteur ayant une mauvaise cote de crédit, tout cela justifie leurs taux. Ainsi, ceux-ci peuvent très bien dépasser les 20 %. J’ai fait un petit test et j’obtenais un taux de 15 % sur le refinancement de ma propriété, en hypothèque de deuxième rang (estimé en ligne). Vous pouvez utiliser l’outil de Hardbacon pour comparer certains prêts privés.

Les prêteurs privés peuvent être un atout pour un investisseur avisé, mais ils représentent un risque considérable. Avant de contracter un tel prêt, vous devez évidemment avoir un plan clair pour votre remboursement. Allez-vous rénover une propriété, la louer pour en tirer un bon revenu et la faire refinancer par une banque? Que faire si votre projet ne se passe pas comme prévu, qu’il y a des délais, des dépassements de coûts, qu’il ne rapporte ce que vous espériez? Si vous ne savez pas ce que vous faites, votre rêve pourrait se transformer en cauchemar.