Louer un chalet, pourquoi c’est si cher?

À en croire le groupe Facebook sur les chalets à louer en rabais que je suis assidûment, les Québécois à la recherche d’un chalet pas trop cher sont nombreux. Or, en regardant les réponses de propriétaires au bas de leurs publications, on peut remarquer que les chalets « en rabais » sont encore dispendieux. Il n’est pas rare de voir des prix de plus de 300$ la nuitée, en plus des frais divers (ménage, taxes, etc.).

Le contexte

En 2020 et 2021, alors que la population a passé pas mal de temps confinée et que les taux d’intérêt offerts sur les prêts hypothécaires étaient bas, plusieurs investisseurs ont acheté des chalets pour les louer. C’est simple, c’était une des seules manières de prendre de belles vacances et la demande était forte! Les nouveaux propriétaires achetaient des chalets situés à la fois près des activités hivernales et estivales, comme un mont de ski et un cours d’eau, pour plaire à tout le monde. Une analyse des prix sur RSVPChalets montre des prix moyens de 350$ (Abitibi-Témiscamingue) à 1 150$ (Charlevoix) pour une fin de semaine en 2021.

Maintenant, les Québécois ont retrouvé toutes leurs options de vacances. Mais les chalets semblent encore populaires. Au cours de 2022 et 2023, plusieurs municipalités ont resserré leurs règles sur la location à court terme (moins de 32 jours), même si plusieurs autres villes le permettent encore. Cela fait en sorte qu’il n’y a pas de nouveaux permis délivrés dans certaines régions pour faire de la location à court terme. La rareté de l’offre peut contribuer aux prix élevés ou diriger la clientèle ailleurs. Même si la demande pour les chalets s’est un peu essoufflée depuis un an ou deux, les prix restent élevés.

Le cas des chalets en Estrie et dans les Laurentides

Afin d’obtenir une idée des prix en vigueur actuellement, j’ai utilisé AirBnb pour les dates du vendredi 9 au lundi 12 août, avec une flexibilité de plus ou moins une journée, pour quatre adultes et deux enfants. J’ai demandé un spa et le wifi. J’avais un choix de 89 logements en Estrie. En mettant un prix maximum de 500$ par nuit, ce choix s’est réduit à 45 logements. C’est dire que la moitié des chalets offerts coûtent plus de 500$! 

J’ai calculé le prix moyen des 45 logements restants: 432$ la nuit. Les prix incluent les frais de nettoyage et de service. Je trouve ça cher, alors que j’ai éliminé les plus onéreux de ma sélection. Ça part mal pour mes vacances…

Avec les mêmes critères, j’ai aussi fait l’exercice pour les Laurentides. Sans surprise, les prix sont élevés là aussi. Mais l’offre est plus nombreuse. Il y avait 241 chalets offerts en bas de 500$ par nuit à la date de mes recherches. Cela ne représente que le tiers du total des chalets offerts dans la région. En testant un prix plus abordable, à 300$ et moins par nuit, il y en avait seulement 13.

Pourquoi les propriétaires chargent plusieurs centaines de dollars par nuit?

Les raisons sont multiples, et la première est sûrement: parce qu’ils le peuvent. Tant que la demande est au rendez-vous, ils n’ont aucune raison de diminuer leurs prix. Mais pensons aussi au prêt qu’ils doivent payer. À un taux de 5%, un chalet de 410 000$ par exemple (ce qui est le prix médian des unifamiliales en Estrie), leurs charges mensuelles sont d’environ 1 910$ pour le prêt, s’ils ont mis 20% de mise de fonds à l’achat. Cela équivaut à 64$ par nuit, mais le chalet ne sera pas loué toutes les nuits. Il faut prévoir les saisons plus basses, comme novembre et avril, où il risque d’y avoir exactement 0 personne qui désire louer.

Les propriétaires connaissent aussi des augmentations de taxes, lorsque leur chalet devient assujetti au taux commercial. C’est plusieurs milliers de dollars de plus en dépenses chaque année. Ils doivent aussi assurer leur chalet, alors que certains assureurs refusent d’assurer pour du court terme et que d’autres chargent très cher. C’est une forme d’assurance habitation qu’il est spécialement pertinent de magasiner.

De plus, lorsqu’on loue un chalet, il est meublé, équipé et, de préférence, joli. Tout cela demande des investissements considérables, si on tient compte de tous les meubles, des équipements de loisirs comme les kayaks et les planches, des rénovations et de l’entretien nécessaire sur une base régulière.

Plusieurs propriétaires embauchent également un service de gestion et d’entretien ménager. Ils peuvent payer 10 à 20% de leurs revenus pour ces services. Ceux-ci peuvent s’occuper de gérer les clés, coordonner les réservations, l’entretien, etc. Bref, on comprend pourquoi louer un chalet est dispendieux.