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Calculatrice Hypothécaire

Découvrez si vous avez les moyens d'acheter une maison. Grâce à la calculatrice hypothécaire Hardbacon, vous pouvez déterminer le montant de vos versements hypothécaire mensuels, les intérêts que vous paierez, et bien plus encore.

Vous désirez utiliser cette calculatrice sur votre site web ?

Qu’est-ce qu’une calculatrice hypothécaire ?

Vous rêvez d’acheter une maison, sans savoir si un tel projet est à votre portée? Nul besoin d’avoir un doctorat en mathématique : une calculatrice hypothécaire vous permet de savoir facilement si vous pouvez vous le permettre. Elle vous permet même de déterminer si vous avez les moyens de vivre dans votre maison après l’avoir achetée.

Avec la calculatrice hypothécaire Hardbacon, vous testerez différents scénarios pour voir comment de petits changements concernant le taux d’intérêt, le montant de votre acompte ou la durée de votre prêt hypothécaire peuvent influencer votre budget et votre situation financière. Elle calcule également d’autres coûts importants comme l’assurance habitation, les taxes municipales et même les frais de copropriété. 

 

Comment utiliser la calculatrice hypothécaire Hardbacon ?

Il est très facile d’utiliser notre calculatrice. Il suffit d’entrer les données dans les champs spécifiés. Avant de commencer, ayez les informations suivantes à portée de main :

  1.   Le prix de la propriété que vous souhaitez acheter;
  2.   Le montant de l’acompte que vous êtes en mesure de fournir;
  3.   La période d’amortissement, qui est la durée totale de votre prêt hypothécaire;
  4.   Le taux d’intérêt hypothécaire. Vous pouvez utiliser notre outil de comparaison hypothécaire pour comparer les taux.

 

Une fois que vous avez toutes ces informations sous les yeux, entrez ces chiffres sur le côté gauche de la calculatrice. Chaque champ est étiqueté pour que la calculatrice fournisse des résultats précis. Pour commencer, entrez le prix d’achat de la propriété où il est indiqué « Prix de la propriété ». Ensuite, entrez votre mise de fond dans le champ « Acompte ». Le menu déroulant vous permettra de choisir s’il s’agit de l’acompte en valeur ou en pourcentage du prix de la propriété. Ensuite, entrez la durée totale de votre prêt hypothécaire en années dans le champ « Période d’amortissement ».

Ce ne sont pas les seuls aspects ayant une incidence sur le montant de votre paiement hypothécaire ou sur le coût global de l’accession à la propriété. Pour des résultats plus précis et pour connaître le coût réel d’un bien immobilier, vous pourrez également entrer les informations suivantes :

  1.   Le montant annuel des taxes municipales;
  2.   Le coût annuel de l’assurance habitation;
  3.   Le coût annuel des frais de copropriété, si vous achetez dans un immeuble en copropriété;
  4.   D’autres coûts ayant une incidence sur votre budget après l’achat d’une maison, tel que l’entretien général, une augmentation des factures de services publics ou le coût d’un trajet plus long pour se rendre au travail.

 

Comprendre les résultats de la calculatrice hypothécaire

Une fois ces données entrées, le coût d’accession à la propriété et le coût total de l’emprunt apparaîtront sur le côté droit de votre écran :

  • Montant de l’hypothèque : C’est le prix de la propriété duquel est soustrait votre acompte. Aussi appelé solde hypothécaire, il est financé par un établissement de prêt que vous devez rembourser;
  • Total des intérêts sur le prêt : Il s’agit du montant total des intérêts à payer pendant la durée de votre prêt. Ce montant varie en fonction de la période d’amortissement et du taux d’intérêt;
  • Paiements hypothécaires mensuels : Votre paiement hypothécaire mensuel est basé sur le montant de votre prêt, la période d’amortissement et le taux d’intérêt. Il s’agit du montant à rembourser à l’établissement de prêt à partir du revenu mensuel de votre ménage;
  • Total des versements hypothécaires : C’est le montant global à rembourser à l’établissement de prêt pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Il varie en fonction de l’amortissement;
  •  Taxes municipales (coût mensuel) : La calculatrice indique le montant des taxes municipales sur une base mensuelle. Ce sont vos impôts fonciers;
  • Taxes municipales (total) : Il s’agit du montant des taxes municipales à payer pendant la durée de votre prêt hypothécaire, en supposant que ces taxes n’augmentent pas. Ce montant varie en fonction de l’amortissement;
  • Assurance habitation (coût mensuel) : La calculatrice indique le coût de l’assurance habitation par mois;
  • Assurance habitation (total) : Il s’agit du montant total à payer pour l’assurance habitation pendant la durée de votre prêt hypothécaire, en supposant que vos primes n’augmentent jamais;
  • Frais de copropriété (coût mensuel) : La calculatrice indique le coût des frais de copropriété par mois;
  • Frais de copropriété (total) : La calculatrice estime le coût total des frais de copropriété sur la durée de votre prêt hypothécaire, en supposant que ces frais n’augmentent jamais. Ces frais varient en fonction de l’amortissement;
  • Autres coûts (mensuels) : Sur la base des informations fournies, la calculatrice évalue le montant mensuel à consacrer au chauffage, à l’électricité, à l’eau, à l’entretien général ou aux frais de transport pour se rendre au travail;
  • Autres coûts (total) : C’est le montant total à payer pendant la durée de votre prêt hypothécaire pour le chauffage, l’électricité, l’eau, l’entretien général ou les frais de transport pour se rendre au travail, en supposant que ces coûts n’augmentent jamais. Ces coûts varient en fonction de l’amortissement;
  • Total des paiements mensuels: Basé sur toutes les informations entrées dans la calculatrice, voici quel est le coût mensuel pour vivre dans votre maison;
  • Total des paiements : C’est le montant total à payer pour vivre dans votre maison pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Ce chiffre est basé sur l’amortissement ainsi que sur toutes les autres informations entrées dans la calculatrice.

 

Les données à entrer dans la calculatrice hypothécaire

Un premier achat immobilier peut être source de stress. Les éléments à considérer sont nombreux et pas toujours faciles à comprendre. Ils peuvent impacter vos paiements hypothécaires et votre budget mensuel. Vous trouverez ci-dessous une description détaillée de chaque champ à remplir et où trouver ces informations :

 



  • Prix de la propriété

C’est le prix convenu lors de l’accord de vente entre le vendeur et l’acquéreur. Il est souvent différent du prix indiqué sur les annonces immobilières et dans les listes MLS. Le vendeur annonce la propriété pour un prix basé sur la valeur de biens immobiliers similaires dans la région et sur les conditions actuelles du marché. L’acheteur fait une offre que le vendeur accepte ou rejette. Le vendeur peut aussi proposer une contre-offre. Dans un marché immobilier en plein essor, les prix de vente peuvent être plus élevés que les prix listés dans les annonces quand les candidats à l’achat jouent le jeu de la surenchère. Quand le marché immobilier ralentit ou si le bien immobilier présente des problèmes, l’acheteur peut demander un prix inférieur à celui demandé dans l’annonce immobilière.

 



  • Acompte

L’acompte est la somme qu’un acheteur doit payer lors de l’achat. Il doit être de 5% ou plus du prix de la propriété dans la mesure où il est obligatoire de déposer 5% d’acompte pour les maisons dont le prix est inférieur à un million de dollars. Les maisons de plus d’un million de dollars nécessitent un acompte d’au moins 20%. Le prêt hypothécaire sert à financer le restant du prix. Vous pouvez entrer votre acompte en valeur ou en pourcentage du prix de la propriété dans la calculatrice hypothécaire. Les acheteurs déposant un acompte inférieur à 20%, doivent assurer leur prêt contre les défauts de paiement hypothécaire, par l’entremise de la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL).



  • Période d’amortissement

La période d’amortissement est le temps total pour rembourser l’intégralité de votre prêt hypothécaire. Le calcul de l’amortissement est basé sur la durée et le taux d’intérêt actuel. Il s’agit donc d’une estimation qui peut changer au moment de renouveler le prêt, dans la mesure où les taux d’intérêt fluctuent. La période d’amortissement maximale au Canada est de 30 ans lorsque l’acheteur fournit un acompte de 20% ou plus. Elle est de 25 ans maximum, si l’acompte est inférieur à 20%.  Par conséquent, si la mise de fonds que vous entrez dans la calculatrice hypothécaire est inférieure à 20% du prix de la propriété, la période d’amortissement ne peut pas dépasser 25 ans.

 



  • Taux d’intérêt

Vous pouvez rapidement trouver et comparer les taux d’intérêt hypothécaires à l’aide de notre outil de comparaison des offres hypothécaires.  Les établissements de prêt affichent également leurs taux d’intérêt hypothécaires sur leur site Web et en succursale. Le taux d’intérêt est le coût pour emprunter de l’argent. Il est calculé en pourcentage du montant total de votre prêt et est intégré à votre paiement hypothécaire. Une partie de chaque paiement hypothécaire rembourse votre solde hypothécaire et une autre partie sert à rembourser les intérêts dus à l’établissement de prêt. Les taux d’intérêt hypothécaires ont une incidence sur le montant de votre acompte et le coût total de l’emprunt pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Vous pourrez entrer un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable dans la calculatrice hypothécaire :

  1.   Un taux d’intérêt fixe demeure le même tout au long de la durée de votre prêt hypothécaire. Il ne change pas jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit renouvelé. Souvent, les taux d’intérêt fixes sont plus élevés que les taux d’intérêt variables;
  2.   Un taux d’intérêt variable fluctue en fonction du marché. Il s’agit souvent du taux préférentiel plus ou moins un certain pourcentage. Le taux préférentiel est un taux de référence que les banques utilisent lorsqu’elles se prêtent entre elles. Le montant des intérêts mensuels évolue en fonction des fluctuations du taux préférentiel. Les taux d’intérêt variables sont généralement inférieurs aux taux d’intérêt fixes.

 



  • Taxes municipales

Les taxes municipales sont calculées en multipliant la valeur imposable totale de la propriété par le taux d’imposition foncière. Ce taux varie d’une province à l’autre et d’une municipalité à l’autre. Les taux moyens d’imposition foncière dans les trois plus grandes villes du Canada sont :

  1.   0,5997 % à Toronto;
  2.   0,7672 % à Montréal;
  3.   0,2468 % à Vancouver.

En général, le montant annuel des taxes municipales est indiqué dans l’annonce immobilière. Ce montant est également indiqué sur le site web de votre ville ou en appelant l’hôtel de ville. Vous pouvez également estimer vous-même les taxes municipales via la formule suivante :

(Taux d’imposition foncière / 100) x Valeur de la propriété = Taxes municipales annuelles

Si la valeur d’un bien immobilier est de 450 000$ à Montréal, les taxes municipales s’élèveront à 3 452,40$ :

(0,7672 / 100) x 450 000 = 3 452,40$

Les taxes municipales représentent le deuxième paiement le plus important après votre hypothèque. Elles sont calculées en pourcentage de la valeur imposable totale de votre propriété. Elles augmentent dès que votre maison prend de la valeur.

 



  • Assurance habitation

Bien que l’assurance habitation ne soit pas obligatoire au Canada, les prêteurs hypothécaires l’exigent comme condition de votre prêt hypothécaire. Cette assurance protège l’établissement de prêt en cas d’événement pouvant causer des dommages ou des pertes importantes sur le bien immobilier. Le coût moyen de l’assurance habitation au Canada est d’environ 1000$ par année, soit 84$ par mois. La plupart des établissements de prêt exigent une couverture de base comprenant notamment une protection contre des dommages causés par le feu, la foudre, la fumée, les chutes d’objets, la grêle et le vent, les tuyaux gelés, le vandalisme, etc. Vous pouvez obtenir une soumission d’assurance habitation sans engagement en utilisant l’outil de comparaison en ligne de Hardbacon, en appelant directement un assureur ou en contactant un courtier.

 



  • Frais de copropriété

Les frais de copropriété sont indiqués dans l’annonce publiée par l’agence immobilière, sous la section « Informations sur la propriété et l’entretien ». Vous pouvez également obtenir cette information auprès de l’agent immobilier ou en communiquant avec la société de gestion de la copropriété. Il est obligatoire de régler les frais de copropriété mensuellement, en plus de votre hypothèque. Vous les payez à la société gestion de la copropriété, et non à votre prêteur hypothécaire. Les frais de copropriété couvrent des dépenses telles que l’entretien des aires communes, les rénovations, les réparations majeures et certains services publics. Ils ne sont pas négociables et tous les propriétaires doivent les payer. Si vous ne payez pas vos frais de copropriété, le comité d’administration de l’édifice peut intenter une action en justice, telle qu’une poursuite ou la vente de votre bien immobilier.

 

Comprendre les hypothèques au Canada

Acheter un bien immobilier sous-entend de compiler des chiffres, mais bien plus encore! Il est important de comprendre le mécanisme de base des hypothèques, avant de contacter un agent immobilier ou de demander un prêt hypothécaire, afin de réaliser une transaction intelligemment. Vous trouverez ci-dessous toutes les informations à connaître au sujet des prêts hypothécaires canadiens :  

 

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

À l’heure actuelle, le coût moyen d’une propriété au Canada est d’un peu moins de 700 000$. À moins que vous ne soyez Elon Musk, vous devrez emprunter de l’argent. Une hypothèque est un type spécifique de prêt utilisé pour acheter un bien immobilier.

L’établissement de prêt qui finance votre prêt hypothécaire a des droits légaux sur la propriété jusqu’à ce qu’elle soit remboursée. Si vous n’êtes plus en mesure d’effectuer vos paiements hypothécaires, l’établissement de prêt peut reprendre possession de la propriété et la revendre pour récupérer sa perte. C’est ce qu’on appelle une saisie.

Chaque prêt hypothécaire comporte des intérêts. En effet, vous ne remboursez pas seulement le montant initial que vous avez emprunté, mais vous payez également des intérêts à l’établissement de prêt. En conséquence, vous rembourserez davantage que le montant initialement emprunté en raison des intérêts, pendant toute la durée de votre prêt. Les intérêts peuvent être considérés comme le prix à payer pour utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas. C’est ainsi que les établissements de prêt réalisent des profits.

Si vous contractez une hypothèque pour acheter une propriété, vous êtes appelé le « créancier hypothécaire » et votre prêteur est appelé le « débiteur hypothécaire ». À titre de créancier hypothécaire, vous êtes tenu d’effectuer des paiements réguliers à votre débiteur hypothécaire jusqu’à ce que votre prêt soit remboursé. Vos paiements hypothécaires sont composés du remboursement du montant initial emprunté et du remboursement des intérêts dus à l’établissement de prêt.

 

Qu’est-ce que l’équité ?

Grâce à chaque remboursement hypothécaire, vous possédez un peu plus de votre propriété. C’est ce qu’on appelle l’équité. La valeur nette qui vous appartient est déterminée par l’écart entre le solde hypothécaire dû et la valeur marchande actuelle de votre maison. Vous accumulez de plus en plus de capitaux propres dans la propriété, au fur et à mesure que vous remboursez votre solde hypothécaire et que la valeur de votre maison augmente au fil du temps.

Le calculatrice hypothécaire Hardbacon comprend un échéancier d’amortissement indiquant quelle part de votre paiement hypothécaire mensuel est destinée au remboursement des intérêts et quelle part rembourse le capital hypothécaire. C’est un outil important pour suivre la rapidité avec laquelle vous accumulez des capitaux propres dans votre propriété et pour analyser l’influence du taux d’intérêt et du montant de votre paiement hypothécaire sur le temps nécessaire à rembourser votre hypothèque.

 

Les différents prêts hypothécaires

Selon vos besoins, votre situation financière, le type de propriété et l’utilisation prévue, différentes formes de prêts hypothécaires peuvent vous être proposées par les établissements de prêt. Voici les types de prêts hypothécaires les plus courants au Canada :

  • Hypothèque conventionnelle

C’est l’hypothèque la plus courante, soit environ 64% du marché. Quand un emprunteur souscrit un prêt hypothécaire conventionnel, il s’engage à déposer un acompte d’au moins 20%. L’établissement de prêt finance alors moins de 80% du prix d’achat de la propriété et l’hypothèque n’a pas besoin d’être assurée contre les défauts de paiements hypothécaires.

  • Hypothèque à ratio élevé

Un prêt hypothécaire à ratio élevé signifie que l’emprunteur a fourni moins de 20% d’acompte et que l’établissement de prêt doit financer plus de 80% du prix d’achat de la propriété. Si vous achetez une maison de 400 000$, mais que vous ne pouvez fournir qu’une mise de fonds de 40 000$ (10% du prix), l’établissement de prêt financera 360 000$, soit 90% du prix d’achat de la maison. Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5% pour les maisons dont le prix est inférieur à un million de dollars. Un prêt hypothécaire est dit « à ratio élevé » quand l’acompte est inférieur à 20%. Selon la loi, les prêts hypothécaires à ratio élevé doivent être assurés contre les défauts de paiements hypothécaires par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement.

  • Hypothèque fermée

Une hypothécaire fermée comporte certaines restrictions contractuelles applicables sur la durée du prêt (quelques mois ou quelques années, en général 5 ans). Si vous vendez votre maison ou remboursez votre prêt hypothécaire avant le terme du prêt, des pénalités de paiement anticipé s’appliqueront. Certaines restrictions concernant le montant d’un éventuel remboursement anticipé et le moment où il est possible d’effectuer un tel remboursement existent. De nombreux prêts hypothécaires fermés au Canada sont transférables : il est possible de vendre une propriété avant le terme de l’hypothèque et de transférer le solde du prêt vers la propriété nouvellement achetée sans qu’une pénalité de remboursement anticipé ne soit appliquée à votre situation.

  • Hypothèque ouverte

Un prêt hypothécaire ouvert n’a aucune restriction de paiement anticipé. Vous pouvez vendre la maison, rembourser l’hypothèque en totalité ou la rembourser aussi agressivement que vous le souhaitez sans encourir de pénalités. Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ouverts sont généralement beaucoup plus élevés, ce qui les rend assez impopulaires. Vous disposez toutefois de plus de liberté pour accélérer vos paiements, rembourser votre prêt hypothécaire en totalité ou vendre la propriété sans encourir de pénalités. La durée de prêts hypothécaires ouverts peut être courte : 6 mois au minimum!

  • Assurance contre les défauts de paiement hypothécaire

L’assurance contre les défauts de paiement hypothécaire protège l’établissement de prêt au cas où vous ne pouvez plus effectuer votre paiement hypothécaire. Elle permet aux acheteurs de prendre possession d’une maison avec un acompte inférieur à celui généralement requis. Toutefois, souscrire à une telle assurance rend le coût total d’un emprunt plus élevé. Deux aspects sont importants à considérer : si votre acompte est inférieur à 20% du prix d’achat, vous serez légalement tenu de souscrire à une assurance prêt hypothécaire et votre période d’amortissement ne pourra excéder 25 ans. La Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) est le plus important fournisseur d’assurance hypothécaire au Canada. Il existe deux autres sociétés privées offrant également une assurance contre les défauts de paiements hypothécaires : Sagen et Canada Guaranty.

 

Types d’intérêts hypothécaires

Les établissements de prêt facturent des intérêts aux emprunteurs ayant recours à une hypothèque pour acheter une maison. Il s’agit du prix à payer pour emprunter de l’argent. Une légère modification du taux d’intérêt peut avoir de grandes conséquences :  elle peut modifier de milliers de dollars à la hausse ou à la baisse le coût du prêt. Le taux d’intérêt hypothécaire fluctue au fil du temps dans la mesure où vous pouvez le renégocier lors de chaque renouvellement de votre hypothèque.

Un établissement de prêt peut facturer des intérêts sur votre prêt hypothécaire de diverses façons. Comprendre les différents types de taux d’intérêt hypothécaire est l’un des aspects les plus importants pour devenir propriétaire.

  • Les taux d’intérêts fixes

Souvent plus élevé qu’un taux variable, un tel taux reste le même tout au long de la durée de votre prêt hypothécaire : si vous signez un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans, votre taux d’intérêt ne changera pas au cours de ces 5 années. Quand viendra le temps de renouveler le terme de votre prêt hypothécaire, vous pourrez négocier un nouveau taux d’intérêt hypothécaire pour la prochaine période d’amortissement. Ce taux peut être plus ou moins élevé en fonction des conditions du marché, de votre cote de crédit et de votre situation financière.

  • Les taux d’intérêts variables

Souvent inférieurs aux taux d’intérêts fixes, les taux d’intérêts variables fluctuent en fonction des conditions du marché. Le montant de vos paiements hypothécaires change d’un mois à l’autre dès que les taux d’intérêts augmentent ou diminuent. Dans le cas de taux d’intérêts variables, deux options de paiement sont disponibles :

  1.   Les paiements ajustables : Ils changent quand les taux d’intérêts changent. Prédire le montant de votre paiement hypothécaire chaque mois est plus difficile : il sera inférieur les mois où les taux d’intérêts diminuent et sera plus élevé si les intérêts augmentent.
  2.   Les paiements fixes : Ils demeurent les mêmes d’un mois à l’autre, peu importe les variations des taux d’intérêts. Cependant, chaque variation des taux d’intérêts modifie votre amortissement hypothécaire, c’est-à-dire le temps total pour payer la totalité de votre prêt hypothécaire. Si les taux d’intérêts augmentent, une plus petite partie de votre paiement hypothécaire servira à rembourser le solde dû et davantage ira au remboursement des intérêts. L’inverse est valable dès que les taux d’intérêt baissent : une plus grande partie de votre paiement remboursera le solde dû et moins ira au paiement des intérêts.

 

  • Les intérêts mixtes

Un taux d’intérêt mixte combine les avantages des taux fixes et des taux variables. Une partie de votre taux d’intérêt est fixe, ce qui vous protège des augmentations des taux d’intérêt. L’autre partie de votre taux est variable et vous permet de profiter d’éventuelles diminutions des taux. Les prêts hypothécaires mixtes s’accompagnent souvent de conditions et de restrictions qui leur sont propres. Ce système permet aux emprunteurs de profiter des baisses des taux d’intérêt tout en évitant que les paiements hypothécaires ou que la durée d’amortissement ne fluctuent beaucoup.

 

Comment sont déterminés les taux d’intérêt?

Le taux d’intérêt hypothécaire qu’octroie un établissement de prêt varie d’un emprunteur à l’autre. Les principaux facteurs qu’utilisent les établissements de prêt pour déterminer quel taux d’intérêt proposer à un emprunteur sont:

  1.   Le taux d’intérêt préférentiel;
  2.   Le type d’intérêt hypothécaire (fixe, variable ou mixte);
  3.   Votre cote de crédit;
  4.   Votre revenu;
  5.   Votre situation d’endettement actuelle, si applicable;
  6.   Votre statut professionnel (travailleur autonome, salarié, etc.);
  7.   La durée de l’hypothèque (ouverte ou fermée).

 

Qu’est-ce que le taux d’intérêt préférentiel ?

Le taux d’intérêt préférentiel est le taux d’intérêt de référence que les institutions financières utilisent pour fixer les taux d’intérêt des différents types de prêts qu’elles offrent, comme les marges de crédit et les prêts hypothécaires à taux variable.

 

D’où vient le taux préférentiel ?

Il est fortement influencé par le taux interbancaire au jour le jour, fixé par la Banque du Canada, responsable de la conduite de la politique monétaire.

Pour un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable, l’établissement de prêt facture un taux d'intérêt équivalent au taux préférentiel plus ou moins un certain pourcentage. Le taux affiché est le taux d’intérêt hypothécaire que les institutions financières annoncent au public. Si le taux préférentiel est de 1,25% et que le taux affiché par l’établissement de prêt est de 2,25%, votre taux d’intérêt hypothécaire total pourrait être de 3,5%, soit le taux préférentiel + le taux affiché.

Les six grandes banques canadiennes proposent souvent un taux d’actualisation inférieur au taux affiché. Si le taux préférentiel est de 1,25% et que le taux d’actualisation est de 1,5%, votre taux d’intérêt hypothécaire pourrait atteindre 2,75%.  Un taux d’actualisation est inférieur au taux affiché et peut être annoncé à côté du taux affiché afin de donner l’impression de faire une bonne affaire. Si le taux d’actualisation n’est pas mentionné, demandez à l’établissement de prêt quel est son taux d’escompte. Utilisez toujours le taux d’actualisation comme point de départ pour négocier, afin d’économiser jusqu’à des dizaines de milliers de dollars au cours de la période d’amortissement du prêt hypothécaire.

 

Les diverses fréquences des remboursements hypothécaires

Il est possible de rembourser votre prêt hypothécaire en effectuant des versements à diverses fréquences.  Selon votre budget et la façon dont vous êtes rémunéré, vous pourrez opter pour :

  • Des remboursements mensuels

Il s’agit du type de paiement hypothécaire le plus courant. Si vous avez convenu avec l’établissement de prêt d’un paiement mensuel fixe, le montant de vos remboursements sera exactement le même chaque mois. Vous effectuerez un total de 12 paiements par an.

  • Des remboursements bimensuels

Vous effectuez un paiement hypothécaire deux fois par mois, tous les mois. C’est l’équivalent d’un paiement mensuel divisé par deux. Vous effectuez deux demi-paiements le 1er et le 15 de chaque mois, par exemple. Si votre mensualité hypothécaire s’élève à 1 500$, vous paierez 750$ deux fois par mois. Vous paierez toujours l’équivalent de 12 paiements mensuels complets au cours d’une année, dans la mesure où vous effectuez des demi-paiements deux fois par mois.

  • Des remboursements bi-hebdomadaires

Ces remboursements ressemblent beaucoup aux remboursements bimensuels. Cependant, au lieu d’effectuer des remboursements seulement deux fois par mois, vous faites un demi-paiement hypothécaire tous les 14 jours. La mécanique derrière les remboursements bi-hebdomadaires est la suivante : l’établissement de prêt additionne le total des paiements mensuels à effectuer au cours d’une année. Il divise ensuite ce nombre par 26, compte tenu qu’il y a 26 paiements bihebdomadaires par an. Ceci permet de déterminer le montant du paiement bi-hebdomadaire. Ainsi, si votre paiement mensuel total est de 1 500$, l’établissement de prêt le multiplie par 12 mois dans l’année, ce qui donne 18 000$. On divise ensuite 18 000$ par 26 paiements bihebdomadaires : votre remboursement bi-hebdomadaire s’élève alors à 692,31$ à verser tous les 14 jours. De cette façon, vous paierez l’équivalent de 12 paiements mensuels complets, au cours d’une année.

  • Des remboursement accélérés toutes les deux semaines

Ce mode de remboursement est quasi-identique aux remboursements bimensuels, à l’exception que leur calcul ne vise pas à atteindre 12 paiements mensuels. Au lieu de cela, l’établissement de prêt divise votre remboursement mensuel par deux afin que vous versiez ce demi-paiement tous les 14 jours. Si votre remboursement hypothécaire mensuel s’élève à 1 500$, l’établissement de prêt le divise par deux, soit 750$. Vous effectuerez trois paiements bihebdomadaires au cours d’un mois civil deux mois dans l’année, ce qui représente deux demi-paiements supplémentaires en un an. Avec des paiements bihebdomadaires accélérés, vous finirez par faire l’équivalent de 13 paiements hypothécaires mensuels complets en un an au lieu de 12. Les paiements bimensuels accélérés permettent de rembourser votre prêt hypothécaire un peu plus rapidement et de réaliser des économies sur les frais d’intérêt.

 

Questions fréquentes sur les hypothèques

COMMENT CHOISIR UNE HYPOTHÈQUE AVEC HARDBACON?

Pour choisir une hypothèque avec notre comparateur, entrez la ville où vous comptez acheter ou renouveler votre hypothèque. Ensuite, entrez le prix de la propriété ainsi que la mise de fonds dont vous disposez. Sélectionnez le type de taux et la durée du terme. Vous pouvez cliquer sur « plus d’options » pour entrer des critères additionnels. Ces réponses permettront de calculer les versements estimés pour chacune des offres, que vous pourrez voir dans la colonne « versement ».

QUELLE EST LA MISE DE FONDS NÉCESSAIRE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE AU CANADA?

Au Canada, la mise de fonds minimum pour obtenir une hypothèque sur une propriété est de 20%. Toutefois, il est possible de mettre aussi peu que 5%, mais vous devrez prendre une assurance hypothécaire auprès de la SCHL (Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement), de Genworth ou de Canada Guaranty. Pour être éligible à une mise de fonds de 5% assurée, vous devez également occuper la propriété. Pour un achat de plus de 500 000$, vous devez mettre une mise de fonds minimum de 5% sur les premiers 500 000$, puis 10% sur le montant restant. Par exemple, pour un achat de 700 000$, vous devrez mettre 25 000$ (5% de 500 000$), plus 20 000$ (10% de 200 000$), pour un total de 45 000$.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UNE HYPOTHÈQUE À TAUX FIXE ET UNE HYPOTHÈQUE À TAUX VARIABLE?

Le taux hypothécaire fixe, comme son nom le laisse entendre, a pour avantage de ne pas varier durant le terme du contrat hypothécaire, habituellement entre 3 et 5 ans. En contrepartie de cette garantie, toutefois, les prêts à taux fixes affichés sont plus bas que les taux variables. Bien entendu, un taux variable pourrait augmenter durant le terme, advenant que la Banque du Canada augmente son taux directeur. Dans une telle éventualité, les versements hypothécaires pourraient augmenter. Malgré ce risque, sur une longue période, les études démontrent que le taux variable est plus avantageux pour les emprunteurs. Il est aussi à noter que de nombreux contrats hypothécaires à taux variable ne prévoient pas une augmentation des versements advenant une hausse des taux. Avec ces contrats, l’augmentation aura pour effet de diminuer la proportion du versement attribué au remboursement du capital, de sorte que l’emprunteur paiera pour l’augmentation, mais n’aura pas à modifier son budget à court terme en raison d’une hausse des taux.

À QUELLE FRÉQUENCE DEVRAIS-JE REMBOURSER MON HYPOTHÈQUE?

La fréquence par défaut des versements hypothécaires au Canada est d’une fois par mois, soit 12 fois par année. Toutefois, on peut épargner de l’argent en effectuant des versements plus fréquents. En faisant des paiements aux deux semaines, par exemple, le nombre de versements par année passe de 12 à 26. En remboursant le même montant par année à une fréquence plus élevée, vous diminuez le solde moyen de votre hypothèque durant l’année. En d’autres mots, l’argent qui aurait autrefois dormi dans un compte de banque en attendant le 1er du mois, est appliqué plus rapidement au remboursement du capital et des intérêts de votre prêt hypothécaire. Bref, plus la fréquence de paiements est élevée, plus vous épargnez en frais d’intérêts. Quant aux paiements accélérés aux deux semaines, l’économie supplémentaire en intérêts (par rapport aux paiements aux deux semaines) ne vient pas de la fréquence des paiements, mais de l’augmentation de ces derniers. En effet, on calcule le montant du versement pour les paiements accélérés aux deux semaines, en divisant le montant mensuel par deux. Ce tour de passe-passe amène l’emprunteur à faire l’équivalent d’un paiement mensuel hypothécaire de plus par année, puisqu’il fait 26 versements par année (toutes les deux semaines) et non pas 24 (deux fois par mois).

QUEL POURCENTAGE DE MES REVENUS PUIS-JE ALLOUER À MES PAIEMENTS HYPOTHÉCAIRES?

Les banques utilisent le ratio d’endettement brut (REB) pour calculer le maximum que vous pouvez allouer aux dépenses liées à votre logement, incluant l’hypothèque. Ce ratio est calculé en divisant le montant annuel que vous consacrez à vos paiements hypothécaires et aux autres frais liés à cette propriété, par votre revenu annuel brut (votre salaire avant impôt). Le ratio maximal acceptable est de 32%, de sorte que vous ne devriez pas dépenser plus de 32% de vos revenus bruts pour vous loger. Aussi, prenez soin de faire vos calculs avant de conclure que vous pouvez vous offrir une propriété après avoir entré le montant de l'hypothèque dans le comparateur. Outre les paiements hypothécaires, il faut ajouter les taxes municipales et scolaires, l’électricité, le chauffage, les frais de copropriété s’il s’agit d’un condo (les frais d’entretien, etc.).

QUELLE COTE DE CRÉDIT AVOIR AFIN QU’UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE SOIT ACCEPTÉ ?

Au Canada, la cote de crédit minimale pour être admissible à un prêt hypothécaire est d’environ 650. Elle peut différer d’un établissement de prêt à l’autre en fonction de votre profil financier. Il existe des prêteurs privés capables d’approuver des prêts hypothécaires pour ceux dont la cote de crédit est faible ou mauvaise, mais leurs taux d’intérêt sont considérablement plus élevés et leurs conditions moins favorables. Les éléments ayant une incidence sur une cote de crédit sont l’historique de remboursement de prêts antérieurs, les soldes des cartes de crédit et des marges de crédit, l’âge du dossier de crédit, le nombre de fois où un crédit a été demandé dans un passé récent et les différents types de prêts déjà détenus par le candidat à un prêt. Il n’est pas impossible d’obtenir un prêt, même si votre cote de crédit est basse. Pour être admissible aux meilleurs taux d’intérêt et conditions hypothécaires, vous devrez faire en sorte que votre cote de crédit atteigne au moins 700.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE L’AMORTISSEMENT ET LE TERME ?

L’amortissement hypothécaire est une estimation du temps nécessaire à rembourser votre prêt hypothécaire dans sa totalité. Le calcul de la durée de l’amortissement est basé sur le taux d’intérêt et le montant des remboursements mensuels négociés dans le cadre du terme hypothécaire. Le terme hypothécaire représente la période de temps pendant laquelle le contrat hypothécaire est en vigueur et pendant laquelle les conditions hypothécaires s’appliquent. Le terme hypothécaire est généralement de 5 ans, ce qui signifie que vous vous engagez à respecter le taux d’intérêt, l’obligation de paiement et d’autres conditions pour une période de 5 ans, envers l’établissement de prêt. En d’autres termes, le terme est la durée pour laquelle vous vous êtes engagé à respecter les règles négociées avec l’établissement de prêt. Ce n’est pas la durée totale de l’hypothèque, soit l’amortissement. L’amortissement maximal est de 30 ans pour les prêts hypothécaires avec un acompte de 20% ou plus et de 25 ans pour les prêts hypothécaires avec un acompte inférieur à 20%.

COMMENT EST DÉTERMINÉ LE TAUX D’INTÉRÊT HYPOTHÉCAIRE ?

Le taux affiché n’est qu’une référence. Le taux d’intérêt hypothécaire réel dépend de votre cote de crédit, de votre situation financière et des conditions du marché. Une cote de crédit élevée permet de négocier un meilleur taux d’intérêt hypothécaire. Le niveau de votre revenu, le prix de la propriété et le montant de l’acompte influencent également le taux d’intérêt. Une mise de fonds élevée permet de bénéficier d’un taux d’intérêt hypothécaire plus bas. Les prêts hypothécaires conventionnels, où l’emprunteur fournit une mise de fonds d’au moins 20%, font souvent l’objet de meilleurs taux que les prêts hypothécaires à ratio élevé dont l’acompte est inférieur à 20%. Les prêts hypothécaires ouverts sans pénalité de paiement anticipé sont généralement assujettis à des taux plus élevés que les prêts hypothécaires fermés. Les taux d’intérêt fixes, quant à eux, sont habituellement plus élevés que les taux d’intérêt variables.

COMMENT REMBOURSER UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE PLUS RAPIDEMENT ?

Voici quelques conseils afin de gagner du temps pour rembourser un prêt :

  • Comparer les offres afin d’identifier l’établissement de prêt dont le taux est le plus bas sur le type de prêt hypothécaire qui répond à vos besoins;
  • Choisir un période d’amortissement aussi courte que possible;
  • Faire l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur se situe dans le bas de la fourchette de votre budget;
  • Si possible, effectuer un acompte d’au moins 20% du prix de la propriété;
  • Opter pour des paiements bihebdomadaires ou hebdomadaires accélérés, si vous le pouvez;
  • Utiliser les options de paiements anticipés, tels que des paiements mensuels supplémentaires ou la possibilité de rembourser un montant forfaitaire plus important. Assurez-vous de bien comprendre les conditions de paiement anticipé afin d’éviter toute pénalité;
  • Conservez le même paiement hypothécaire lorsque vous renouvelez votre contrat ou demandez un paiement plus élevé si vous pouvez vous le permettre;
  • Ne retirez pas vos capitaux propres.

QUEL MONTANT DÉPOSER À TITRE D’ACOMPTE ?

Légalement au Canada, l’acompte minimum est de 5% pour les propriétés de moins d’un million de dollars. S’il est de moins de 20%, l’emprunteur doit souscrire à une assurance contre les défauts de paiement hypothécaire, dont le prix s’ajoute au solde hypothécaire et fait gonfler les intérêts : le coût total du prêt hypothécaire augmente, quand l’acompte est inférieur à 20%. Le taux d’intérêt hypothécaire est fortement influencé par le montant de l’acompte. Un acompte d’au moins 20% permet d’éviter de souscrire à une assurance hypothécaire coûteuse. Il n’y a pas d’acompte maximum : plus son montant est élevé, plus vous serez en position de force. En effet, être capable de déposer un acompte élevé vous permet d’obtenir un meilleur taux, de profiter d’un solde hypothécaire bas et de rembourser votre prêt plus rapidement tout en économisant des frais d’intérêt.

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