Quoi faire pour réussir votre cession de bail au Québec

Êtes-vous de ceux qui désirent mettre fin à leur bail afin de quitter leur logement? Si oui, vous êtes au bon endroit pour vous renseigner sur la cession de bail et les autres options s’offrant à vous. La cession de bail permet de céder tous vos droits et obligations (dont celle de payer votre loyer) à une tierce personne. C’est un moyen souvent utilisé pour éviter les hausses de loyers, même si depuis peu, avec la loi 31, les propriétaires peuvent refuser une cession sans motif.

Céder votre bail si vous ne pouvez pas tout simplement le résilier

D’abord, sachez qu’il n’existe pas de loi permettant la résiliation d’un bail sans l’accord du propriétaire au Québec, et ce, même si vous donnez un préavis de trois mois à ce dernier. Cependant, si vous désirez quitter votre logement avant la fin du bail, vous pouvez tenter d’arriver à une entente avec votre propriétaire. En effet, rien n’est plus simple que de régler à l’amiable, auquel cas, nous vous suggérons de signer une entente écrite avec votre propriétaire dans laquelle figurent les modalités de départ du logement et les indemnités s’il y a lieu. Si votre propriétaire est peu collaboratif, vous devriez lui annoncer votre intention de céder votre bail ou de sous-louer, certains propriétaires préfèrent à tout prix choisir leur locataire et deviennent plus enclins à négocier pour que vous puissiez quitter votre logement sans vous ruiner.

Les exceptions à la résiliation

Il existe quatre exceptions qui permettent la résiliation de bail sans devoir obtenir le consentement du propriétaire. Si vous recevez l’attribution d’un logement à loyer modique, vous pouvez résilier votre bail. Aussi, les personnes aînées qui sont admises de façon permanente dans un établissement offrant des soins de longue durée ou une résidence pour aînée peuvent résilier leur bail. Enfin, les deux dernières exceptions sont d’avoir un handicap ne permettant plus d’occuper le logement, ou encore, si votre sécurité ou celle d’un enfant est menacée pour cause de violence conjugale ou sexuelle.

De plus, il est possible que le tribunal administratif du logement (TAL) accorde la résiliation de votre bail si vous démontrez que votre propriétaire ne respecte pas toutes ses obligations. Ce dernier doit vous offrir un logement en bon état et habitable, vous permettre de profiter du logement paisiblement et faire les réparations nécessaires. Ces réparations ne comprennent pas les réparations d’entretiens usuels. Si vous croyez que votre propriétaire ne respecte pas toutes ses obligations, vous pouvez demander l’autorisation au TAL de résilier le bail.

Cession de bail ou sous-location?

Si vous n’êtes pas dans l’une des quatre exceptions sus-mentionnées, la cession de bail et la sous-location sont des alternatives à la résiliation du bail afin de quitter votre logement sans payer dans le vide. La cession de bail est le fait de céder tous ses droits et obligations de locataire à une tierce personne (cessionnaire). Elle comporte donc l’avantage de libérer le locataire de l’obligation de payer le loyer et rend aussi ce dernier non responsable des dommages futurs qui pourraient survenir au logement, et ce, à compter de la date de cession. Cependant, le locataire qui effectue une cession de bail transmet aussi le droit au maintien dans le logement, c’est donc dire qu’il ne pourra revenir dans le logement. Vous devriez céder votre bail si vous quittez de façon permanente le logement.

À l’inverse, la sous-location ne libère pas le locataire de ses obligations face au propriétaire. Le locataire doit toujours payer le loyer et reste responsable en cas de dommage au logement causé notamment par le sous-locataire. La sous-location est une bonne option si vous prévoyez revenir dans le logement car elle permet de conserver votre droit au maintien des les lieux.

Il existe trois exceptions au droit de céder ou sous-louer son bail de logement. En effet, vous ne pouvez le faire si vous êtes locataire d’un logement à loyer modique, si vous êtes aux études et locataire d’un logement dans un établissement d’enseignement ou si vous ou votre conjoint avez avisé le propriétaire à l’effet que le logement sert de résidence familiale. Dans le dernier cas, les conjoints doivent être des conjoints unis civilement ou mariés mais non des conjoints de fait. De plus, si les deux conjoints consentent par écrit à la cession ou la sous-location, il est alors possible de céder ou sous-louer le logement.

Comment faire une cession de bail réussie?

D’entrée de jeu, sachez que la cession de bail et la sous-location se mettent en œuvre de façon similaire, à la différence que le contrat et avis se nomme différemment. Maintenant que vous avez décidé d’effectuer une cession de votre bail, la prochaine étape est de trouver une personne désirant habiter votre logement. En droit, cette personne sera le cessionnaire et vous serez le cédant. Il est préférable de trouver une personne sérieuse, qui a les moyens de payer et une bonne cote de crédit, car votre propriétaire pourrait refuser la cession de bail.

Contrat de cession de bail

Une fois que vous avez trouvé une personne désirant reprendre votre bail, il est temps de conclure un contrat de cession de bail. Ce contrat devrait comporter une clause à l’effet que la cession est conditionnelle à l’acceptation du propriétaire.  Le site du TAL offre un exemple de contrat de cession de bail. Vous devriez faire part au cessionnaire de toutes les avis reçues du propriétaire tel qu’un avis d’augmentation de loyer par exemple.

L’avis de cession de bail 

Il est maintenant temps d’envoyer un avis écrit à votre propriétaire comme quoi vous cédez votre bail. Cet avis doit obligatoirement comporter le nom et l’adresse du cessionnaire. Vous devriez aussi inclure la date prévue de la cession. Le TAL offre aussi un modèle d’avis de cession de bail. Notez que le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours à partir de la réception de l’avis  pour vous répondre. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté votre cession. Il est donc important de conserver une preuve de réception de votre avis de cession de bail pour établir facilement la date d’acceptation advenant une non-réponse de votre propriétaire. Le courrier recommandé est une bonne option puisque vous pourrez facilement prouver la date de réception de l’avis de votre propriétaire. Vous pouvez aussi lui remettre en main propre en prenant soin de conserver une copie signée par votre propriétaire.

Le refus du propriétaire

Si votre propriétaire refuse votre cession de bail, vous pouvez vous adresser au TAL afin de lui demander de valider la cession ou encore de résilier votre bail. Si le TAL vous donne raison, il pourra valider votre cession et il pourrait même vous accorder des dommages-intérêts si vous avez subi un préjudice. 

Sachez toutefois que depuis le projet de loi 31, les propriétaires ont obtenu la liberté d’accepter ou non la cession sans avoir à se justifier. Ainsi, un propriétaire n’a plus à prouver qu’un locataire potentiel ne fait pas l’affaire (par exemple s’il est sans emploi); il pourra simplement choisir de ne pas l’accepter.

La contestation du refus du propriétaire

Vous pouvez introduire votre demande en ligne, par la poste ou en personne en vous présentant au bureau le plus près de chez vous. Après avoir déposé votre demande et payer les frais, vous recevrez un avis de confirmation avec votre numéro de dossier. Par la suite, vous disposez de 45 jours afin de déposer une liste des pièces soutenant votre demande ainsi qu’une preuve de notification à la partie adverse. Les frais de dépôt de votre demande sont généralement entre 50 et 80$. 

Assurez-vous d’assigner votre candidat cessionnaire à l’audience et d’avoir en main tout document supportant votre demande, que vous aurez préalablement déposé au plumitif et notifié à la partie adverse. Pour assigner votre cessionnaire potentiel, vous devrez lui envoyer une citation à comparaître signée par un juge administratif du TAL au moins 3 jours avant la date prévue pour l’audience. Concernant les documents constituant votre preuve, il pourrait s’agir de la réponse écrite du propriétaire à votre avis de cession, ou encore, de votre contrat de cession de bail et de votre avis de cession de bail. Vous pouvez déposer vos documents en preuve au plumitif du TAL en utilisant votre numéro de dossier reçu suite au dépôt de votre demande. Cela peut être fait en ligne, par la poste ou en personne. Pour le dépôt en ligne, vous devez utiliser le formulaire disponible sur le site du TAL.

Le TAL répertorie ses décisions sur son site. Vous pouvez effectuer une recherche afin de lire des décisions sur les cessions de bail pour vous donner une idée de vos chances de réussite. Vous pouvez en apprendre plus sur le fonctionnement du TAL afin de respecter vos obligations dans le cadre de votre demande.

L’assurance locataire lors d’une cession de bail

Bien qu’au Québec un locataire ne soit pas tenu de souscrire une assurance habitation, il est fort préférable de le faire afin de protéger vos biens et votre responsabilité civile. Si vous cédez votre bail, vous n’êtes plus responsable des dommages qui pourraient survenir au logement. Vous pouvez donc résilier votre police d’assurance à la date de la cession ou la transférer à votre nouvelle habitation. Dans tous les cas, il est temps d’aviser votre assureur. C’est donc au cessionnaire d’assurer le logement.

Si vous avez choisi de sous-louer votre logement, vous êtes toujours responsable du logement et devriez conserver votre assurance. Vous devriez aussi contacter votre assureur afin de l’informer de la présence d’un sous-locataire dans votre logement. Il s’agirait alors d’un bon moment pour comparer les meilleures assurances locataires disponibles compte tenu de votre situation.