Les prêteurs privés en immobilier: avantages et inconvénients pour les emprunteurs

Il peut être difficile pour certains d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel comme les institutions bancaires, particulièrement pour les travailleurs autonomes, les acheteurs d’une première maison ainsi que ceux qui ont un mauvais crédit. Cependant, ces personnes ont d’autres options qui s’offrent à elles, dont celle de se tourner vers les prêteurs privés.

Qu’est-ce qu’un prêteur privé ?

Un prêteur privé peut être un particulier ou une entreprise qui prête de l’argent, mais qui n’est pas lié à une institution financière traditionnelle. Les prêteurs privés peuvent être des sociétés d’investissement qui regroupent les capitaux des investisseurs, et ils peuvent également être un proche comme un parent ou un ami, et même quelqu’un que vous ne connaissez pas. 

Les prêteurs privés offrent différents types de prêts, allant du prêt hypothécaire au prêt personnel à tempérament, en passant par les prêts étudiants et automobiles. Ils sont généralement moins contraints en ce qui a trait aux réglementations et sont souvent plus flexibles. Cela signifie qu’ils acceptent, pour la plupart, d’accorder des prêts à des personnes qui ne peuvent en obtenir dans une institution bancaire. Cependant, ce type de prêt est couramment accompagné de taux d’intérêt et de frais plus élevés. 

Mais attention, certains prêteurs privés offrent des prêts capitalisés à l’échéance. Les versements mensuels effectués dans le cadre de ces prêts sont appliqués uniquement aux intérêts et non pas au solde. Une fois à échéance, vous pourriez donc vous retrouver avec un solde impayé. Ce type de prêt est donc à éviter si vous ne pensez pas pouvoir le rembourser dans le délai prévu. 

Les différences entre les banques et les prêteurs privés

Une des grandes différences entre les banques et les prêteurs privés est les taux d’intérêt rattachés aux prêts qu’ils offrent. De plus, les hypothèques privées constituent des solutions de financement à court terme, ne dépassant généralement pas 2 ans, par rapport à une hypothèque traditionnelle plus longue.

Il y a aussi de grandes différences au niveau de la réglementation que doivent respecter les banques et les prêteurs privés. Entre autres, les prêteurs privés ne sont pas dans l’obligation d’appliquer le test de résistance pour les prêts hypothécaires. 

Le fonctionnement du prêt hypothécaire privé

Les hypothèques des prêteurs privés fonctionnent comme les prêts des institutions financières traditionnelles. Vous recevez du financement pour acheter une propriété, et vous remboursez le prêt dans le délai indiqué au contrat.  

Pour débuter, les prêteurs privés feront une enquête de crédit, s’assureront de la fiabilité de l’emprunteur et le risque qu’il représente, ainsi que les garanties qu’il peut offrir. En effet, lorsqu’ils vous accordent un prêt hypothécaire, les prêteurs privés se basent sur un ratio prêt/valeur. Celui-ci tourne généralement autour de 75% de la valeur de la maison ou du bâtiment, mais il peut également être plus élevé. Ils peuvent également prendre une garantie hypothécaire sur votre immeuble. 

Puisque les prêteurs privés peuvent être considérés comme des investisseurs ayant pour but principal de faire de l’argent, il est donc normal qu’ils chargent des taux d’intérêt élevés. Les taux chez les prêteurs privés se situent entre 10 % à 18 %, avec une moyenne se situant autour de 12 %, ce qui est beaucoup plus que ceux que l’on retrouve dans les institutions bancaires. À cela, il faut souvent ajouter des frais de dossier qui peuvent représenter un 2 % à 5 % additionnel. 

De plus, la durée du prêt hypothécaire privé est relativement courte, le terme ne dépassant pas une période de 2 ans. Et lorsque vous voulez rembourser votre prêt avant la fin du terme, les prêteurs privés peuvent vous charger une pénalité représentant de 3 à 6 mois d’intérêt. 

Les avantages de faire appel à un prêteur privé

Certains avantages des prêts hypothécaires privés comprennent un processus d’approbation plus rapide, souvent en moins de 48 heures. À cela s’ajoutent des conditions moins exigeantes et plus flexibles que celles que l’on retrouve dans les institutions financières. De plus, ils conviennent à ceux ayant peu d’antécédents de crédit, ou qui ne disposent pas de sources de revenus traditionnelles.

En outre, les prêteurs privés considèrent votre prêt hypothécaire comme une forme d’investissement. Ils sont donc souvent moins stricts sur les vérifications des antécédents de crédit que les prêteurs traditionnels. Et si vous vous disposez d’une source de revenus non traditionnelle ou que vous ne prévoyez pas d’être propriétaire de la maison à long terme, une hypothèque privée pourrait être une la solution.

Enfin, les prêts hypothécaires privés peuvent permettre à certains d’améliorer leur cote de crédit, car ils ont généralement des périodes d’amortissement qui varient entre six mois et trois ans. Ainsi, les emprunteurs se trouvent généralement dans de meilleures positions pour demander un prêt hypothécaire auprès d’une banque ou d’autres prêteurs traditionnels après avoir effectué des paiements à temps tout au long de la durée du prêt hypothécaire privé. Par contre, si votre prêteur privé est individu, il y a de fortes chances qu’il ne transmette pas d’information aux bureaux de crédit et, par conséquent, que le remboursement du prêt n’ait pas d’impact sur votre cote de crédit.

Les inconvénients à connaître

Un prêt hypothécaire privé peut être une bonne idée si vous n’êtes pas admissible à un prêt auprès d’un prêteur traditionnel. Mais ils peuvent ne pas convenir à tout le monde. L’inconvénient le plus important de l’obtention d’un prêt hypothécaire privé est que les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels. En plus des taux d’intérêt déjà élevés, les courtiers et les prêteurs ajoutent leurs propres frais à cette somme. Enfin, bien que ce type de financement à court terme puisse être avantageux pour plusieurs, il peut aussi être stressant de devoir trouver d’autres façons de remplacer votre prêt hypothécaire privé lorsqu’il arrive à échéance.

Les exigences à remplir

Au lieu de se concentrer sur des normes étroites liées aux antécédents de crédit, les prêteurs privés considèrent principalement la valeur de la propriété comme le principal facteur d’approbation de prêt, ainsi que la prise en compte des actifs, des revenus et de la capacité globale de l’emprunteur à assumer une hypothèque.

Certaines des exigences dont vous aurez besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire privé comprennent d’être un adulte majeur (18 ans), d’avoir une mise de fonds minimale qui peut représenter 15 % du prix d’achat, de fournir une preuve de revenu, et de posséder un bien « vendable ». En effet, si vous êtes en défaut de paiement, votre prêteur hypothécaire privé devra s’assurer qu’il peut reprendre et éventuellement revendre votre maison pour récupérer son investissement. On peut également exiger que votre ratio dettes/revenu soit dans les limites du raisonnable. 

Ce que vous devez considérer avant de choisir un prêt privé 

Avant de choisir l’option du financement hypothécaire auprès d’un prêteur privé, il est important de vous renseigner sur le produit qui vous est offert. Voici les questions que vous devriez poser lorsque vous analysez un contrat de prêt hypothécaire :

• Quel est le taux d’intérêt ?
• Quelles sont les mensualités ?
• Quelle est la pénalité si vous ne pouvez pas effectuer un versement hypothécaire? Comment est-elle calculée ? 
• Combien cela vous coûtera-t-il si vous désirez annuler le prêt hypothécaire, ou si vous le remboursez en totalité avant la fin du terme ?

Et comme avec tout contrat, portez une attention particulière aux petits caractères qui peuvent parfois réserver des surprises. Surtout, n’hésitez pas à poser des questions avant de signer quoi que ce soit. 

Quels sont les frais à prévoir ?

En plus des taux d’intérêt, les prêteurs privés peuvent vous facturer différents frais. Ces frais supplémentaires peuvent représenter des frais administratifs, des frais de prêt, de courtage, ou juridiques. Et comme ils ne sont pas régulés comme les banques le sont, les prêteurs peuvent fixer eux-mêmes le montant de ces frais. Ainsi, ceux-ci peuvent varier grandement d’un prêteur privé à un autre, et il en est de même pour les conditions et exigences qu’ils ont envers leurs clients. 

En optant de faire affaire avec un prêteur privé pour votre hypothèque, vous pouvez donc vous attendre à des frais allant de 1% à 10%, en plus du taux d’intérêt. Cependant, certains prêteurs peuvent uniquement vous charger un taux d’intérêt, sans frais additionnels. D’où l’importance de bien magasiner votre prêteur privé. 

Trouver un prêteur privé au Québec

Quelle que soit votre situation, quand vous êtes à la recherche de financement privé pour un projet immobilier vous avez la possibilité de faire appel à un courtier hypothécaire. Celui-ci peut vous aider à évaluer vos besoins et vous guider parmi les options disponibles. De plus, de nombreux prêteurs privés ne travaillent qu’avec des courtiers hypothécaires. 

Cependant, vous pouvez également faire une recherche rapide sur internet en inscrivant « prêteur privé » dans un moteur de recherche comme Google. Cela vous donnera également accès à des notes et commentaires d’évaluation de clients qui ont fait affaire avec l’entreprise. 

Une fois que vous aurez noté quelques noms de différents prêteurs, prenez le temps de comparer les prêts hypothécaires disponibles. Vous constaterez que ces prêteurs ont des conditions d’approbation, des taux d’intérêt et des frais qui varient de l’un à l’autre. En évaluant ce que chacun a à offrir, vous parviendrez à trouver le prêteur privé qui convient le mieux à votre situation.

Êtes-vous protégé si votre prêteur privé fait faillite ?

Puisque les prêteurs privés ne sont pas réglementés comme le sont les banques et autres institutions financières, ils ne sont pas obligés de conserver un montant en réserve pour couvrir les pertes sur créances. Cela signifie qu’ils sont parfois plus à risque de faire faillite. Cependant, si cela devait se produire avec votre prêteur, votre prêt hypothécaire sera alors probablement vendu à un autre prêteur, et vous devrez continuer de faire vos versements.