Comment investir dans l’immobilier sans se salir les mains?

Exploiter un immeuble à revenus peu en effrayer plus d’un. Il faut percevoir les loyers, gérer l’immeubles et faire des réparations. Et c’est d’autant plus hasardeux que le risque n’est pas réparti si on en exploite un seul. En effet, notre investissement peut littéralement partir en fumée! L’alternative est d’investir dans des FPI (ou REIT en anglais), qui permettent à quiconque d’investir dans l’immobilier sans se salir les mains, par l’entremise d’un compte de courtage en ligne.

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés d’investissement immobilier dont les parts sont négociés en bourse au même titre que les actions de sociétés publiques. Tout comme investir dans une entreprise inscrite en Bourse permet de posséder un petit morceau de l’entreprise, investir dans une FPI permet de posséder une portion d’un parc immobilier et d’engranger une portion importante de ses revenus.

Comment fonctionne une FPI ?

Le principe est simple: une FPI est une fiducie qui acquiert, gère et loue des propriétés afin de générer un maximum de revenus de location. Les bénéfices sont ensuite redistribués aux investisseurs.

D’un point de vue légal, il nécessaire que la société réponde à des critères spéciaux.

• 75% des actifs doivent provenir de l’immobilier, que cela soit dans des immeubles d’habitation, des locaux commerciaux ou autres.
• 75% de leur revenue proviennent des biens qu’ils possèdent  (loyers, intérêt ou vente)
• 90% des revenues imposables sont redistribuées aux investisseurs.

Pourquoi investir dans une FPI?

Les FPI attirent les investisseurs à la recherche de revenus de placement. La quasi-totalité des loyers étant redistribué, les FPI offrent un taux de distribution élevé, oscillant généralement entre 1% et 6%. L’autre avantage des FPI est que l’immobilier est une catégorie d’actif à part entière, et que plusieurs investisseurs les utilisent pour diversifier leur portefeuille. Finalement, les immeubles à revenus résidentiels sont des actifs qui ne sont pas cycliques, car même en temps de crise économique, les individus continuent à payer leur loyer.

Comment investir dans le FPI?

Tout comme pour l’achat d’une action, les FPI se négocient principalement sur les marchés boursiers. Vous pouvez ainsi investir à travers l’intermédiaire d’un courtier en ligne ou d’un conseiller en placement.

Comment choisir une FPI?

Avant de sauter le pas et d’investir dans une FP,  il y a des vérifications à effectuer. Il existe différents types de FPI spécialisée dans différents domaines (hôtels, logements, espaces de ventes au détail, bureaux etc..). Au delà du taux de distributions, il faut aussi se poser des questions :

• Le parc immobilier est-il de qualité? A-t-il des bons locataires?
• À quelle sous catégorie de l’immobilier les immeubles appartiennent-ils? Résidentiel, commercial?
• Quel est le taux d’occupation? Quel est le taux d’endettement?
• Le parc immobilier est-il bien entretenu?
• Le gestionnaire est-il de confiance? Est-il actionnaire?

De plus, il faut savoir que le prix des FPI est intimement lié à son taux de distribution. Une FPI qui annonce une baisse de ses distributions verra son prix chuter et inversement.

Vous trouverez des réponses à toute ces questions dans le prospectus de la FPI qui vous intéressent.

Évitez les FPI avec des locaux commerciaux et favorisez le résidentiel

Il existe de multiples sous catégories dans le marché de l’immobilier, mais les plus communes dans le portefeuille des FPI sont l’immobilier résidentiel (en général la location d’appartement à des individus) et l’immobilier commercial. L’immobilier commercial se divise elle même entre la location d’espaces à bureaux et de locaux dédiés à la vente au détail, une catégorie qui comprend les centres d’achat.

Gardez en tête que l’immobilier résidentiel est le segment le plus stable, car ce segment n’est pas cyclique. En effet, durant une crise économique, les gens ont toujours besoin de se loger et, même s’ils éprouvent des difficultés financières, c’est la première facture qu’ils vont payer.

L’immobilier commercial, malgré que les baux à long terme y soient la norme, est beaucoup plus cyclique. Essentiellement, les baux à long terme ne protège pas un propriétaire commercial contre la faillite de ses locataires.

Dans un contexte où les gens font de plus en plus leur achat en ligne, les faillites dans le monde du détail se multiplient, tout comme les fermetures de centres commerciaux. Pour les mêmes raisons, les artères commerciales sont de plus en plus vacantes.

La Caisse de dépôt, un des plus grands propriétaires de centres commerciaux dans le monde, a récemment annoncé sa volonté de vendre un tiers de ses centres commerciaux canadiens.

Par ailleurs, le marché immobilier résidentiel canadien se porte bien. Montréal s’attend à une nouvelle hausse des prix en 2020 et le marché canadien est en train de se stabiliser.