7 choses à savoir lorsqu’on envisage l’achat de sa première maison

Vous êtes rendus à cette étape de votre vie où vous voulez acheter votre première maison. Vos amis deviennent peu à peu propriétaires. Vous vous sentez à l’étroit dans votre appartement. Et vous en avez marre de ne pas « être chez vous ». Vous décidez de vous lancer! Le seul hic, c’est que vous ne connaissez rien au processus d’achat. Vous devez rapidement comprendre quelques concepts et affûter vos connaissances pour tirer parti de vos rencontres avec les vendeurs, les courtiers et les prêteurs. 

1. Avez-vous besoin d’un courtier?

Oui et non. Les acheteurs peuvent très bien se débrouiller sans courtier. Par contre, un courtier pourrait être un atout considérable. Quel est son rôle?

Selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la Loi sur le courtage immobilier encadre la pratique des courtiers. Cela signifie qu’il a un code de déontologie à respecter et qu’il doit travailler dans votre meilleur intérêt. Pour exercer son métier, il a suivi une formation et passé un examen. Vous pouvez vous tourner vers lui pour en apprendre davantage sur les étapes du processus d’achat et la signification des divers documents impliqués. 

Votre courtier, si vous choisissez de faire affaire avec l’un d’eux, vous fera signer un contrat de courtage. Il s’occupera ensuite d’organiser vos visites et de vous aiguiller sur le prix et les conditions à inclure dans une éventuelle offre d’achat. De plus, si le vendeur de la propriété que vous convoitez n’a pas son propre courtier, le vôtre effectuera les vérifications que son collègue aurait normalement dû faire.

Comment allez-vous payer votre courtier? La rétribution des courtiers varie selon les prix du marché. Elle est basée sur la libre concurrence. Habituellement, on parle d’un pourcentage du prix de vente de l’immeuble, par exemple 5 %, qui est pris directement sur la transaction. Elle peut aussi être forfaitaire ou à taux horaire, tout dépend de votre contrat. Par exemple, si vous avez un courtier et que le vendeur n’en a pas, vous pourriez devoir le payer de votre poche.

2. Quel prix pouvez-vous vous permettre?

Pensez-vous payer des mensualités hypothécaires du même montant que votre loyer actuel? C’est pourtant une grande erreur à éviter lorsqu’on magasine une première maison.

Commencez pas identifier vos besoins. Quel type de propriété recherchez-vous? Un condo, une maison unifamiliale? De combien de pièces? Avec piscine ou non? Quelle ville ou quel quartier vous intéresse? Quels services sont importants pour vous? Le transport en commun, les écoles? 

Après avoir choisi le type de propriété qui vous convient, établissez la gamme de prix que vous pouvez vous permettre. Il faut établir clairement les montants dont vous disposez pour habiter et financer votre future demeure. Vous devez connaître votre revenu net (du ménage), ainsi que tous les paiements à effectuer, comme vos dettes, l’alimentation, etc. En devenant propriétaire, vous devez inclure les mensualités hypothécaires (capital et intérêts), mais aussi les taxes municipales et scolaires, les assurances, un fonds de prévoyance ou des frais de copropriété à vos dépenses d’habitation. Je vous ensuite d’utiliser un calculateur hypothécaire en ligne pour estimer un prix d’achat raisonnable. Visez des mensualités qui correspondent au budget que vous venez d’établir.

Pour préciser le montant à emprunter, considérez ce qui peut en être soustrait du prix d’achat total (comme la mise de fonds), mais aussi les nombreux frais à ajouter à la facture. Songez par exemple à budgéter l’inspection du bâtiment, les honoraires du notaire, la TPS/TVQ s’il s’agit d’une construction neuve, les droits de mutation (taxe de bienvenue), l’ajustement et la répartition des taxes de l’année en cours entre le vendeur et l’acheteur, les rénovations et le déménagement. On arrive facilement à un total entre 5 000 $ et 10 000 $ pour tous ces frais.

Cet exercice, fait de manière rigoureuse, permet de cibler rapidement une gamme de prix pour votre future maison. Pour corroborer le montant que vous pouvez emprunter, il est vivement recommandé de vous doter d’une préautorisation hypothécaire.

3. Comment obtenir une préautorisation hypothécaire?

La préautorisation hypothécaire est optionnelle. Par contre, plusieurs vendeurs demanderont de voir la vôtre avant de vous laisser visiter leur propriété. C’est une manière pour eux de ne pas perdre leur temps en ouvrant leurs portes à des visiteurs qui n’ont tout simplement pas les moyens d’acheter. Cette préautorisation démontre en quelque sorte que vous êtes un acheteur sérieux. Si vous avez un courtier, il vous en demandera certainement une.

On obtient une préautorisation hypothécaire auprès d’un prêteur. Ce dernier évaluera votre capacité d’emprunt, sur le base d’une panoplie d’informations, notamment vos avis de cotisation des gouvernements, votre mise de fonds et votre taux d’endettement. Elle vous permet de connaître la valeur maximale de la propriété que vous pouvez acquérir. Magasiner votre préapprobation hypothécaire peut aussi vous garantir un taux hypothécaire pour une durée de quelques mois. Vous pouvez magasiner votre préapprobation auprès de plus d’un prêteur potentiel.

Le montant qui y figure n’est pas coulé dans le béton. Vous devez, par la suite, obtenir une approbation finale du prêt hypothécaire. Il arrive que le prix négocié dépasse un peu ce qui était alloué et que la mise de fonds inscrite sur la promesse d’achat diffère de ce qui était initialement prévu. Pas de panique, cela ne signifie pas nécessairement que votre prêt sera refusé.

4. Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

La mise de fonds (cash down en bon français) est le montant que vous avez déjà en votre possession, que vous pouvez payer sur la propriété. Par exemple, si vous souhaitez acheter une maison de 400 000 $, votre mise de fonds peut être de 20 000 $ ou de 50 000 $. Vous contracteriez alors un prêt de 380 000 $ ou de 350 000 $. 

Au Canada, vous devez déposer un minimum de 5 % comme mise de fonds sur votre maison, à condition que celle-ci ne coûte pas plus de 500 000 $. Si vous achetez une maison plus chère, vous devez mettre 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et 10 % du reste du prix d’achat qui dépasse cette première tranche. Pour les maisons d’un million de dollars ou plus, vous êtes tenu à une mise de fonds de 20 %.

Comme bien des premiers acheteurs, vous êtes probablement dans la première catégorie, à 5 %. Il faut dès lors savoir qu’une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat vous oblige à assurer votre prêt, habituellement auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette assurance protège votre prêteur dans le cas où vous seriez incapable de faire vos paiements. L’assurance hypothécaire est calculée en pourcentage de la valeur du montant de l’hypothèque. C’est donc un frais supplémentaire à prévoir.

Le montant de votre mise de fonds est une décision importante. Il aura un impact sur la hauteur de vos versements mensuels et le total des intérêts que vous payerez en bout de ligne. De combien d’argent disposez-vous pour acquérir une maison? Si vous avez 30 000 $ d’épargne, déduisez les dépenses liées à l’acquisition, à l’installation et à l’aménagement (le 5 000 $ à 10 000 $ estimé plus tôt) et gardez le reste pour la mise de fonds.

5. Quels programmes peuvent vous aider financièrement?

Étourdis par la multitude de frais qui s’ajoutent au prix d’achat? Puisque les instances gouvernementales sont bien au fait que l’accès à la propriété tend à devenir plus difficile au fil des ans, plusieurs programmes ont été mis sur pied pour vous aider.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le plus connu, le RAP, vous permet d’utiliser vos REER pour financer votre achat. Quels sont les critères pour y avoir droit? Il faut être un premier acheteur, c’est-à-dire ne pas être (ou avoir été récemment) propriétaire de votre maison. Si vous ou votre conjoint n’avez pas été propriétaire au cours des quatre dernières années, vous pourriez aussi être admissible au RAP, même si dans un lointain passé, la situation était différente.

Combien pouvez-vous vous auto-emprunter avec le RAP? Jusqu’à 35 000 $ individuellement. Si vous êtes deux et que chacun peut toucher son 35 000 $, on obtient la rondelette somme de 70 000 $. Ce programme est intéressant parce qu’il vous permet de mettre une plus grosse mise de fonds, avec tous les avantages qu’on lui connait, sans payer d’impôt sur le montant retiré. Les REER, qui fournissent éventuellement un revenu imposable, sont exemptés dans le cadre de ce programme. Par contre, vous devez vous auto-rembourser ce montant dans un délai de 15 ans et ce, en commençant dès la deuxième année suivant le retrait.

De plus, les personnes divorcées ou séparées peuvent profiter du RAP, même si elles ne satisfont pas à l’exigence d’être des premiers acheteurs. Si votre premier RAP a été remboursé, vous pouvez « raper » une deuxième fois pour acheter une nouvelle propriété ou pour racheter la part de votre ex-conjoint.

L’incitatif à l’achat d’une première propriété

L’incitatif à l’achat d’une première propriété vise à améliorer l’accessibilité à la propriété pour les premiers acheteurs à travers le Canada. Cette initiative du gouvernement fédéral vous propose de compléter votre mise de fonds. L’incitatif est offert aux acheteurs d’une première propriété dont le revenu annuel admissible est de 120 000 $ ou moins. 

Qu’est-ce qui vous est offert exactement? L’incitatif propose 5 % à 10 % aux premiers acheteurs d’une maison neuve. Il offre aussi 5 % pour une maison existante ou 5 % pour une maison mobile ou usinée (neuve ou existante). Il s’agit d’un financement sans intérêt, mais qui doit être remboursé à la valeur de la propriété lors de la revente ou 25 ans après l’achat.

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acheter une maison à 400 000 $. Ils ont économisé 20 000 $ pour leur mise de fonds et reçoivent un incitatif de 20 000 $, soit 5 % de la valeur de la maison. Leur hypothèque est donc de 360 000 $ au lieu de 380 000 $, ce qui fait baisser leurs mensualités. Leur remboursement, à la revente, s’établira à 5 % de la valeur de leur propriété à cette date.

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation

Le gouvernement fédéral regorge de petites perles comme celle-ci. Il s’agit d’un crédit d’impôt non remboursable pour une résidence admissible achetée dans l’année. Il vous donne un allégement fiscal fédéral pouvant atteindre 750 $. Un crédit d’impôt aux modalités semblables et du même montant est aussi offert par Québec. Comme pour le RAP, vous ne devez pas avoir été propriétaire pendant quatre ans. Ce montant a été pensé pour vous aider à compenser partiellement les frais d’inspection et de notaire, par exemple. 

Le remboursement de la TPS pour les habitations neuves

Si vous achetez une construction neuve ou effectuez des rénovations majeures sur une maison existante, vous pourriez bénéficier d’un remboursement des taxes. Dans tous les cas, l’acheteur doit acquitter les taxes sur son achat. Informez-vous sur l’admissibilité au remboursement fédéral de la TPS. Vous pourriez avoir droit à un remboursement d’une partie des taxes payées sur la construction d’une habitation neuve, le coût d’importants travaux de rénovation, d’agrandissement ou de conversion d’une propriété.

Quant à la TVQ, le gouvernement québécois a mis sur pied un programme similaire de remboursement partiel. Vous pourriez récupérer jusqu’à 50 % de la TVQ payée sur votre habitation neuve. Le montant reçu ne pourra toutefois dépasser 9 975 $. De plus, il diminue progressivement lorsque le prix d’achat monte.

Les rénovations vertes

Le gouvernement fédéral a mis en place des mesures pour aider les propriétaires à effectuer des rénovations en vue de rendre leur maison plus écoénergétique. Vous pourriez toucher un prêt sans intérêt et une subvention. Ce qui est visé? Une partie du coût de l’évaluation énergétique ÉnerGuide, un 5 000 $ pour réaliser des rénovations mineures et un prêt sans intérêt de 40 000 $ pour des rénovations majeures. La vieille shoebox sur laquelle vous aviez un oeil devient soudainement plus intéressante, n’est-ce pas?

Les programmes des municipalités

Ne négligez pas le local! Plus petites en taille que le gouvernement fédéral et provincial, les municipalités sont bien connectées sur les préoccupations de leurs résidents. Par exemple, Montréal s’est dotée d’un programme d’appui à l’acquisition résidentielle. Vous pourriez profiter d’un montant forfaitaire à l’achat d’une propriété résidentielle neuve ou d’un remboursement des droits de mutation à l’achat d’une propriété existante. Quelle condition devez-vous remplir? Il faut compter au moins un enfant de moins de 18 ans, né, à naître ou à être adopté, dans votre ménage.

6. Qu’est-ce qu’une déclaration du vendeur?

Votre budget est établi, tient compte des déductions auxquelles vous aurez droit et, préautorisation hypothécaire en main, vous êtes fin prêt pour vos premières visites? Foncez! Et ne vous découragez pas si vous ne tombez pas sur la perle rare dès le départ.

Séduit au premier coup d’oeil, vous ne savez pas trop comment engager la discussion avec les propriétaires actuels? Demandez à voir la déclaration du vendeur. Ceux-ci y font part, de bonne foi et au meilleur de leurs connaissances, de tout ce qu’ils connaissent sur l’état de la propriété. Y a-t-il eu des problèmes d’infiltration d’eau, d’ocre ou de pyrite? Y a-t-il des travaux majeurs à prévoir à court terme? Vous apprendrez plein de choses et vous pourrez leur poser vos questions. 

7. Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?

Prendre connaissance de la déclaration du vendeur est une des dernières étapes permettant de mettre en branle le processus d’achat. Si celle-ci vous satisfait, faites une offre! La promesse d’achat, c’est votre offre, un contrat qui vous lie au vendeur et auquel vous pouvez greffer certaines conditions, comme celle de faire inspecter le bâtiment et d’obtenir du financement hypothécaire.

Avant de signer, négociez non seulement le prix, mais aussi la date de prise de possession et les inclusions (comme les appareils électroménagers). Ensuite, le vendeur peut refuser votre offre, l’accepter intégralement ou faire une contre-proposition. À vous de voir si vous accepterez la sienne. La promesse d’achat doit être envoyée à votre prêteur et au notaire pour obtenir votre financement et réaliser l’achat. Par ailleurs, il est normalement de la responsabilité de l’acheteur de choisir un notaire.

On l’entend souvent, mais ça reste vrai : l’achat d’une propriété représente la transaction la plus importante de votre vie. J’espère avoir débroussaillé quelques termes et étapes importantes pour vous aider dans ce processus!