Acheter la moitié de la maison de votre conjoint-e: quels calculs faire?

Alors que votre conjointe a fièrement acquis sa maison toute seule il y a quelques années pour s’y loger avec son fils, voilà que vous vous êtes rencontrés et qu’elle vous a demandé d’habiter avec elle. Puisque la cohabitation se passe très bien chez elle, vous songez à amener les choses à un autre niveau: vous achèterez la moitié de sa maison. Quel prix payer? Comment tenir compte du fait que sa valeur a changé avec le temps?

Vous n’êtes pas seul à vous poser ces questions. Au Québec, 15,5% des familles sont recomposées. Plusieurs Québécois se trouvent dans une situation similaire, où ils apprennent à calculer la valeur nette d’une maison pour en acheter la moitié.

Évaluer la valeur marchande

Le calcul de base à connaître est celui-ci: (valeur marchande de la maison – hypothèque) / deux parts. Par exemple si la maison vaut 300 000$, et que son prêt est de 200 000$, il y a 100 000$ à diviser en deux. Pour acquérir 50% de la maison, vous devrez payer 50 000$ à votre conjointe.

Mais sa maison vaut-elle réellement 300 000$? Si c’est le prix payé il y a trois ans, probablement pas! Devriez-vous utiliser le montant de l’évaluation municipale? Non, ce serait une erreur. Ces évaluations sont souvent plus basses que la valeur réelle des maisons. Il est essentiel d’évaluer avec justesse la valeur actuelle du bien immobilier. La valeur marchande, c’est le prix qu’elle pourrait obtenir aujourd’hui si elle la mettait en vente.

Comment évaluer cette valeur? Assoyez-vous avec votre conjointe et faites le tour des maisons similaires sur Centris et d’autres sites de vente de propriétés. Ceux-ci permettent parfois de visualiser les maisons vendues avec le prix obtenu. En cas d’incertitude ou si sa propriété est unique, difficile à comparer aux autres, vous pouvez avoir recours aux services d’un évaluateur agréé, dont la profession est d’évaluer la juste valeur marchande.

Calculer la valeur nette

Surprise, l’analyse des maisons comparables vous mènent à vous entendre sur une valeur marchande de 350 000$! Vous devez maintenant calculer la valeur nette que votre conjointe détient actuellement sur sa propriété. En reprenant le même calcul expliqué dans la section précédente, il y a 150 000$ de valeur nette, à séparer en deux. Vous lui devez donc 75 000$, et non 50 000$.

Avez-vous cette somme en banque? Si ce n’est pas le cas, vous pourriez discuter d’une autre proportion pour le partage, par exemple 60-40 ou 70-30. Dans ce cas, il est important de l’indiquer au notaire. Si vos revenus et vos avoirs sont inégaux, il est plus sage de choisir un pourcentage qui ne nuira pas à l’épargne de l’un ou de l’autre à long terme. Alternativement, vous pourriez demander un prêt privé pour combler ce qu’il vous manque pour payer 75 000$.

Une fois la valeur de votre part établie, ce n’est pas tout! Pour rendre votre acquisition officielle, vous devez partager le prêt hypothécaire de votre conjointe et apparaître sur le titre de propriété.

Devenir coresponsable du prêt hypothécaire

Si vous devenez propriétaire de la moitié de la maison, la logique veut que vous assumiez la moitié des mensualités. Pour être tous les deux responsables des paiements mensuels du prêt hypothécaire, vous devez contacter l’institution financière vous ayant octroyé le prêt. En général, ajouter un nom sur l’hypothèque n’entraîne pas de pénalités puisque le montant du prêt, le taux et le terme demeurent inchangés.

Être sur le titre de propriété

L’essentiel de votre démarche se termine avec l’ajout de votre nom sur le titre de propriété. C’est ce qui prouve que vous êtes réellement propriétaire de la maison avec votre conjointe! Sans cela, vous pourriez ne jamais revoir la couleur de votre argent.

Pour inscrire votre nom sur le titre de propriété, vous devez prendre rendez-vous avec votre notaire. Vous aurez alors les mêmes droits sur la propriété, qui vous appartiendra désormais à tous les deux à parts égales. Par contre, si vous avez choisi une autre proportion, faites préciser le pourcentage de part de chacun.

Votre conjointe payera-t-elle de l’impôt sur la moitié qu’elle vous vend?

Votre conjointe a payé sa maison 300 000$ il y a trois ans. Votre évaluation de sa valeur marchande actuelle la place maintenant à 350 000$. Votre conjointe a donc fait un gain de 50 000$ au fil du temps. Devrait-elle s’inquiéter de l’impôt à payer sur le gain en capital?

Si votre conjointe vous vend la moitié de sa résidence principale, elle n’a pas d’inquiétude à se faire. Du moment que cette maison a toujours été sa résidence principale, elle bénéficie de l’exemption d’impôt et ne sera pas taxée sur le gain (l’augmentation de la valeur) des trois dernières années.