Acheter ou louer une maison et investir la différence?

Le débat paraît parfois simpliste. D’un côté, on a les immophiles, qui adorent l’immobilier et croient que leur maison est le meilleur placement au monde. De l’autre, se tiennent investisseurs boursiers qui encouragent les jeunes adultes à investir en bourse plutôt qu’acheter une maison. En réalité, c’est votre situation financière et personnelle qui détermine s’il est plus avantageux pour vous d’acheter une maison ou louer et investir la différence en bourse.

Acheter une propriété en 2024

Depuis quelques années, le prix des propriétés a beaucoup augmenté. Selon Centris, le prix médian d’une maison unifamiliale sur l’île de Montréal était de 737 000$ au premier trimestre 2024. Vous n’économiserez pas beaucoup avec un condo, qui se vend 455 000$ selon le prix médian. Avec des prix pareils, ce n’est pas tout le monde qui est admissible à un prêt hypothécaire. Malheureusement, dans ces cas, acheter ou louer une maison est une question vite résolue!

Acheter une maison implique également de disposer d’une mise de fonds suffisante pour obtenir un prêt hypothécaire, c’est-à-dire la partie du coût d’achat que vous payez immédiatement. En général, elle doit être d’au moins 5% du prix de vente de la maison pour les propriétés de 500 000$ et moins (et 10% ou plus sur la portion supérieure). Vous devrez aussi payer le notaire, la taxe de bienvenue et le déménagement. Ce sont quelques milliers de dollars que vous pourriez épargner en demeurant locataire. 

Habiter en appartement en 2024

Fini le bon temps pour les locataires? Depuis quelques années, le prix des loyers augmente rapidement. Les données de Rentals.ca indiquent un prix affiché moyen de 1 763$ à Montréal en juin 2024 pour un appartement d’une chambre. Soulignons que la qualité des appartements à Montréal est très variable et que l’achat d’une maison ou d’un condo peut améliorer sensiblement votre quotidien et vous donner plus d’espace ou des pièces plus fonctionnelles.

Les gens qui préfèrent éviter les responsabilités, qui fuient la sédentarité ou qui veulent disposer de beaucoup de liquidités à court terme ne font pas les meilleurs candidats à l’achat d’une maison. Rester en appartement et investir la différence sur les marchés boursiers peut alors être une meilleure option. D’un point de vue financier, pour en avoir le coeur net, il faut utiliser les outils à notre disposition et procéder à quelques calculs.

L’utilité des calculateurs

La logique a sa place lorsqu’il s’agit de déterminer le meilleur choix entre acheter une maison ou louer un appartement et investir la différence. Sur Internet, vous trouverez une panoplie de calculateurs destinés à vous aider à prendre tous les facteurs financiers importants en considération, notamment celui de l’Autorité des marchés financiers. Ils sont très utiles pour vous donner une première idée sur la faisabilité de vos projets d’achat immobilier. Sachez toutefois que pour obtenir un prêt, chaque institution fera ses propres calculs selon ses propres critères.

Dans le cas d’un achat, il faut considérer le prix de la propriété, la mise de fonds, l’amortissement du prêt (nombre d’années), le taux d’intérêt, les taxes foncières, les frais de démarrage (notaire, inspection, etc.), la commission d’un courtier à la revente, l’augmentation de la valeur, les frais de condo, les assurances, les rénovations, le fonds de prévoyance et les autres frais d’entretien. Si vous restez en appartement, il faut calculer le loyer et son augmentation annuelle. En plus, il faut choisir un taux d’épargne et de rendement en fonction de votre profil d’investisseur.

Analyse d’un scénario

Julie, 30 ans, dispose d’un salaire annuel de 90 000$, soit plus que la moyenne au Québec, et d’une somme de 60 000$ en épargne. Elle hésite entre acheter un condo à Montréal ou louer un appartement. Elle voit le condo comme de l’épargne forcée, qu’elle récupérera à la revente lorsqu’elle aura 60 ans, ce qui servira à financer ses vieux jours. Pour calculer, elle se base sur certaines hypothèses: une prise de valeur de 190% en 30 ans, une augmentation de 2% par année de son loyer et un rendement de 5% par an sur ses investissements car elle investit dans des fonds négociés en Bourse à peu de frais. Elle se base sur l’Association canadienne de l’immobilier pour estimer la prise de valeur de son futur condo.

Le coût d’un condo à Montréal

Julie place toute son épargne à ce jour dans sa mise de fonds. Comme elle n’a pas 20% de mise de fonds, l’assurance de la SCHL s’ajoute à son prêt. Un condo à 455 000$, avec un prêt de 407 245$ à 4,5% d’intérêts lui coûtera 676 197$ au total. Pour calculer l’intérêt à payer pendant les 25 ans de son prêt hypothécaire, Julie fait une moyenne des taux affichés des 20 dernières années et soustrait un rabais de 123 points de base après discussion avec sa banque.

Tous les frais de démarrage s’y ajoutent. On parle de 5 000$ pour le déménagement, l’inspection, le notaire, etc. De plus, pendant 30 ans, elle paiera des frais de condo, soit 250$ par mois présentement. Elle prévoit une augmentation annuelle de 2%. Au bout de 30 ans, ces frais s’élèvent au total à 121 704$. Ses taxes municipales et scolaires sont de 2 500$ cette année. Elle prévoit une augmentation de 2% aussi. À la revente, elle empocherait 864 500$.

Avec des paiements hypothécaires de 2 254$ par mois, Julie n’a pas beaucoup de lousse dans son budget. Son salaire net est de 59 727$. Plus de 27 000$ est dirigé vers le prêt pour le condo. Ses autres dépenses totalisent 2 000$ par mois. Il lui reste donc 8 679$ par an à investir. Si elle investit ce montant chaque année, un rendement de 5% lui donnera la somme de 588 261$ à ses 60 ans.

Habiter en appartement pour investir davantage

Julie est étourdie par la panoplie de frais associés à la propriété. Elle se demande si elle ne serait pas mieux de se trouver un appartement d’une chambre à son goût et d’investir massivement. À 1 763$ par mois cette année et tenant compte d’une augmentation de 2% par an, elle paiera un total de 858 258$ pour se loger sur 30 ans.

Son salaire net, moins son loyer et ses autres dépenses de 1 542$ par mois (puisqu’elle n’a pas de frais de condo ni de taxes à payer), lui laisse 20 067$ par an à investir. Au bout de 30 ans, elle aura une coquette somme de 1 360 138$.

La difficulté de cette approche est d’épargner et d’investir cette énorme somme tous les ans. Parions que peu d’être humains réussiront à ne pas se laisser tenter et l’utiliser pour consommer: voyage, resto, voiture, les tentations sont nombreuses!

Quel scénario est le plus avantageux?

Selon nos calculs, il est légèrement plus profitable pour Julie d’acheter un condo. Ses actifs financiers seront ainsi un peu plus élevés à 60 ans. Cependant, la différence est mince et elle devrait se laisser guider par ses préférences.

	Condo à Montréal	Appartement à Montréal
Coût du logement (hypothèque ou loyer)	676 197$	858 258$
Frais de condo	121 704$	—
Frais de démarrage	5 000$	—
Taxes foncières et municipales	101 420$	—
Somme à la revente (moins la commission du courtier immobilier)	825 597$	—
Valeur des placements (rendement annuel de 5%)	588 261$	1 360 138$
Actifs financiers de Julie à 60 ans	1 413 858$	1 360 138$