Prêt relais: outil de choix pour acheter une nouvelle maison sans avoir vendu l’ancienne

Vous avez trouvé la maison de vos rêves. Le seul hic, c’est que vous n’avez pas encore conclu la vente de votre propriété actuelle. Et vous avez besoin de la valeur nette de votre maison pour acheter la nouvelle maison. Malheureusement, vous ne pouvez pas obtenir l’argent tant que vous n’avez pas vendu votre maison actuelle et conclu l’affaire, n’est-ce pas? Faux! Heureusement, les prêteurs savent que les dates ne coïncident pas toujours parfaitement dans le monde de l’immobilier. Il existe une solution: les prêts relais sont disponibles pour couvrir les décalages entre la vente et l’achat.

Les bonnes raisons de demander un prêt relais ne manquent pas!

De nombreux prêteurs hypothécaires offrent un prêt relais aux acheteurs dont l’achat de la nouvelle maison sera conclu avant la clôture de la vente de leur propriété actuelle. Un prêt relais fonctionne comme n’importe quel autre financement provisoire, vous permettant de vous rendre d’un endroit à un autre en comblant un vide. Dans ce cas, l’écart est le temps qui sépare les deux dates de clôture.

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez avoir besoin d’un prêt relais. Tout d’abord, il se peut que vous deviez fixer une date de clôture pour une nouvelle propriété avant que la vente de votre maison ne soit terminée, afin d’accommoder le vendeur. Vous voudrez peut-être disposer d’un peu de temps pour vous installer dans votre nouvelle maison afin de la nettoyer, d’effectuer des réparations ou des rénovations avant d’emménager. Enfin, les acheteurs de votre maison vous ont peut-être fait la meilleure offre, mais ils ne peuvent pas conclure la vente avant que vous ne preniez possession de la nouvelle propriété.

Vous pouvez puiser dans la plus grande partie de la valeur nette disponible dans votre maison que vous utiliserez pour acheter votre nouveau logement avant la clôture de la vente de votre maison. Vous serez propriétaire de deux biens et vous aurez peut-être deux prêts hypothécaires pendant un certain temps. Une fois la vente de votre maison conclue, votre avocat transmettra les fonds à votre prêteur afin de rembourser toutes les dettes impayées sur la propriété et le prêt relais. Les prêts relais sont généralement accordés pour une période allant de quelques jours à douze mois. Ces délais flexibles donnent aux emprunteurs la possibilité de repousser la date de clôture de leur maison actuelle s’ils le souhaitent.

Comment obtenir votre prêt

Ce n’est pas un secret, emprunter pour acheter un bien immobilier peut être compliqué. Se qualifier pour un financement, choisir le bon prêt hypothécaire et obtenir les meilleures conditions peut ressembler à un travail à temps partiel. Le fait d’avoir besoin d’un prêt relais rend le processus de prêt un peu plus difficile, mais si votre demande de prêt hypothécaire a été approuvée, le prêteur aura déjà la plupart des informations requises.

La première étape consiste à se qualifier pour du crédit. Pour que votre demande de financement soit approuvée, le prêteur devra remplir une demande de crédit, confirmer votre revenu, votre emploi, votre actif, votre passif et effectuer une vérification de crédit. Vous devriez prendre le temps de vérifier votre cote de crédit auprès d’un organisme comme TransUnion et de corriger toute erreur dans votre rapport.

Ensuite, vous devrez fournir à votre prêteur une copie de la convention d’achat-vente (CVA) de la maison que vous achetez, de la convention d’achat-vente de la maison que vous vendez et que vous voulez transférer, et une copie de l’état hypothécaire de la maison que vous possédez actuellement. Le fait d’avoir les deux conventions d’achat-vente donne au prêteur les dates des deux clôtures pour traiter le prêt relais. Les documents de la convention d’achat et de vente contiennent également les chiffres avec lesquels ils doivent travailler. Les dates et les chiffres sont nécessaires pour effectuer un calcul du prêt relais.

Le prix de vente et l’état hypothécaire donnent à votre prêteur les informations dont il a besoin pour calculer le montant de l’équité disponible pour le prêt relais. Le prix d’achat de la nouvelle propriété leur indique le montant dont vous avez besoin pour conclure la vente. Les accords confirment également que l’offre est ferme, ce qui signifie que toutes les conditions de vente et d’achat ont été levées.

Le calcul à connaître pour évaluer la valeur possible de votre prêt relais

Vous devez avoir au moins 20% de valeur nette dans votre maison pour obtenir un prêt relais. Les prêteurs calculent la mise de fonds dont vous avez besoin pour l’achat en prenant le prix d’achat de la nouvelle maison moins le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Par exemple, si vous avez acheté une maison de 650 000$ et que vous avez obtenu un prêt hypothécaire de 400 000$, vous avez besoin d’une mise de fonds de 250 000$ pour conclure la vente.

Le contrat d’achat et de vente de la nouvelle propriété indiquera au prêteur le montant de l’acompte que vous avez versé avec l’offre et soustraira ce montant de la mise de fonds requise. Ainsi, si vous avez versé un acompte de 25 000 $ avec l’offre, vous aurez maintenant besoin d’une mise de fonds de 225 000$.

Calcul: 650 000$ – 400 000 $ = 250 000 $ – 25 000 $ = 225 000 $ (somme à aller chercher avec le prêt relais)

En plus de la mise de fonds nécessaire, le calcul du prêt relais détermine la valeur nette disponible dans votre maison. Le contrat achat-vente pour la vente de votre maison donnera au prêteur le montant du prix de vente. L’état hypothécaire de cette propriété indiquera au prêteur le montant à déduire du prix de vente pour calculer votre avoir propre. Si votre maison s’est vendue 600 000$ et que le relevé hypothécaire présente un solde impayé de 325 000$, vous aurez une valeur nette de 275 000$ dans votre maison, à laquelle il faut aussi soustraire les frais de courtage. C’est ce montant qui vous sera offert en tant que prêt relais.

Pour quelle durée?

Les dates de clôture de l’achat et de la vente correspondent au nombre de jours pendant lesquels vous avez besoin du prêt relais. Le maximum est de 90 jours en temps normal. Cela dit, discutez avec votre prêteur si vous avez besoin d’un plus long délai.

Par exemple, si la date de clôture de l’achat est le 10 février et celle de la vente le 27 février, vous aurez besoin du prêt relais pendant 17 jours. Vous paierez des intérêts sur le montant emprunté pendant les 17 jours et des frais de prêt relais. Certains prêteurs peuvent également imposer des frais minimums. Si vous ne prenez pas le crédit relais pendant un certain nombre de jours, vous pourriez devoir payer des frais d’intérêt minimums sur le prêt relais.

Combien ça coûte?

Les frais de financement sont une des certitudes de la vie ; bien sûr, vous en aurez! Les prêts relais facturent des intérêts sur les sommes empruntées pour la durée du prêt ou ont une charge minimale. Le taux est généralement un taux variable +2% ou plus. Le taux préférentiel est celui de la Banque du Canada, qui est de 6,95% au moment d’écrire ces lignes.

Les prêts relais comportent également d’autres frais, en plus des intérêts. Les frais typiques associés aux prêts-relais sont les suivants :

• Frais de demande de prêt relais
• Frais d’enregistrement du prêt relais
• Frais de mainlevée du prêt relais une fois la vente conclue
• Frais de notaire

Vous obtiendrez un document indiquant le montant emprunté, le taux d’intérêt, la date d’échéance du prêt relais et tous les coûts supplémentaires associés au prêt relais. Le contrat de prêt relais divulguera tout, de sorte que vous saurez le montant exact que vous devez payer pour libérer entièrement le prêt relais. Une fois la vente de votre propriété conclue, votre avocat déduira tous les fonds dus sur votre propriété, y compris le prêt relais, et transmettra ces fonds au prêteur détenant votre hypothèque et votre prêt relais.

Que se passe-t-il si vous n’avez pas d’offre ferme sur votre maison, mais que vous voulez quand même un prêt relais? Ou si vous avez une mauvaise cote de crédit ou si vous ne pouvez pas confirmer vos revenus? Les acheteurs s’adressent souvent à des prêteurs privés, à des investisseurs immobiliers ou à des prêteurs à risque pour obtenir un financement. Ils peuvent être plus souples dans leurs critères de prêt, mais leurs taux sont souvent plus élevés que ceux d’un prêteur conventionnel.

Les avantages

Le prêt relais offre plusieurs avantages aux acheteurs dont les dates de clôture de l’achat et de la vente ne concordent pas. Dans un marché immobilier en pleine effervescence, la concurrence pour les maisons peut être féroce. Si vous pouvez obtenir un prêt relais, vous ne perdrez peut-être pas une propriété que vous désirez vraiment. Vous pouvez toujours prendre possession de la maison sans incommoder les vendeurs.

Un autre avantage est que vous n’êtes pas obligé d’accepter une offre basse sur votre maison. Le fait de savoir que vous pouvez faire le pont peut vous donner plus de temps pour vendre afin de vous assurer d’obtenir une excellente offre sur votre propriété. Vous éviterez le stress de devoir quitter une maison et d’emménager dans une autre le même jour. Les déménagements le même jour représentent beaucoup de travail et peuvent être stressants. Disposer d’un peu de temps supplémentaire peut rendre le processus beaucoup plus facile.

Vous pouvez utiliser ce temps supplémentaire pour nettoyer le nouveau logement, le redécorer, le réparer ou le rénover pendant qu’il est vacant. C’est un sentiment formidable que d’avoir tout fait avant d’emménager. La mise en place d’un prêt relais prend un peu de temps. Cependant, la plupart des prêteurs ont l’expérience de ce type de prêt, et le processus est donc assez simple.

Vous n’avez pas besoin d’effectuer de paiements sur un prêt relais. Le prêt accumule simplement des intérêts que vous paierez une fois la vente de votre maison conclue. Le fait de ne pas avoir à effectuer de paiements supplémentaires est une excellente caractéristique, car certains emprunteurs pourraient trouver difficile de gérer un paiement supplémentaire. En outre, les prêts relais ne sont pas assortis de pénalités de remboursement, contrairement aux prêts hypothécaires fixes.

Les inconvénients

L’inconvénient le plus évident est le coût. Il semble qu’il y ait des frais en plus des frais pour traiter le financement relais. Plus le prêt relais est long, plus vous payez d’intérêts. Le taux d’intérêt est souvent un taux flottant, ce qui signifie que si le taux préférentiel change, votre taux change aussi. Si le taux préférentiel est en baisse, cela peut être une bonne chose. Mais le taux d’intérêt peut augmenter assez rapidement.

Un autre piège potentiel est qu’une convention d’achat et de vente n’est qu’une convention. Une fois que les acheteurs ont renoncé à leurs conditions, ils sont contractuellement obligés d’acheter votre maison, mais il arrive parfois des pépins. S’ils changent d’avis ou s’ils ne sont pas admissibles au financement, vous vous retrouvez avec deux maisons. Bien que ce scénario soit peu probable, il peut néanmoins se produire. Le fait d’avoir à inscrire votre propriété à nouveau si l’entente initiale n’est pas conclue ajoutera certainement du stress au processus.

Si vous pensez avoir besoin d’un prêt relais ou si vous souhaitez en obtenir un, parlez-en à votre prêteur. Celui-ci vous indiquera ce dont il a besoin pour mettre en place un financement relais pour vous.