Les prêts hypothécaires à risque représentent plus de 10 % de tous les prêts hypothécaires au Canada. Il fut un temps où le terme prêt hypothécaire à risque était un de ces mots négatifs de quatre lettres dans le secteur bancaire canadien. On le chuchotait à voix basse, dans les couloirs sombres, souvent avec un air de supériorité suffisante et de mépris. Pourquoi, alors, tant de Canadiens se tournent-ils vers les prêts hypothécaires à risque?

Le profil financier de nombreuses personnes ne correspond tout simplement pas aux exigences de prêt rigides et étroitement définies établies par les banques traditionnelles. Les Canadiens honnêtes et travailleurs, qui ont un bon crédit et un emploi rémunéré, peuvent toujours se voir refuser un prêt pour toutes sortes de raisons. Ils ont donc afflué en masse vers les prêteurs à risque. Parlons maintenant des prêts hypothécaires à risque au Canada et des raisons de leur popularité croissante.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque?

Le terme «à risque» désigne un emprunteur qui ne remplit pas les conditions de base idéales pour obtenir un prêt auprès de l’une des banques à charte canadiennes. Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès de l’une des six grandes banques traditionnelles sous réglementation fédérale, par exemple, vous devez d’abord cocher certaines cases bien spécifiques.

Un prêt hypothécaire à risque est généralement accordé aux emprunteurs ayant une faible cote de crédit ou des revenus difficiles à vérifier, comme les revenus saisonniers, les revenus de pigiste ou les revenus d’un travail indépendant. Étant donné que les emprunteurs ayant une faible cote de crédit ou des revenus atypiques sont statistiquement plus susceptibles de manquer à leurs engagements, les prêts à risque sont assortis de taux d’intérêt plus élevés pour compenser le risque accru de perte.

Même les Canadiens ayant un excellent dossier de crédit demandent des prêts hypothécaires à risque pour leurs structures de prêt originales et leurs options de remboursement souples. Ce qui était autrefois tabou est en train de donner du fil à retordre aux prêteurs hypothécaires traditionnels.

Pourquoi les banques ne proposent-elles pas de prêts hypothécaires à risque?

Nous leur avons jeté un peu d’ombre au début de cet article, mais la vérité est que ce n’est pas entièrement de leur faute. Elles sont fortement réglementées par le gouvernement fédéral et sont donc soumises à un cadre réglementaire assez strict.

Les six grandes banques relèvent de la compétence du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui surveille les acteurs essentiels du secteur financier, tels que les banques, les compagnies d’assurance-vie, les sociétés de prêt et les sociétés fiduciaires. Leur objectif est de stabiliser l’économie et de protéger les consommateurs contre les risques inutiles et les pratiques financières prédatrices.

Pourtant, lorsque vous avez travaillé très dur pour vous constituer un crédit, établir une carrière et économiser la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison, le mot “refusé” peut déclencher beaucoup de sentiments douloureux et d’animosité envers votre conseiller en prêts hypothécaires. Ils se sentent aussi mal que vous.

Le refus est généralement dû au fait que le BSIF exige des banques qu’elles s’assurent que votre demande puisse passer le test de résistance hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un prêteur à risque?

Au Canada, les prêteurs à risque sont communément appelés prêteurs B. Il s’agit de sociétés de prêt privées, qui accordent du crédit aux personnes qui ne répondent pas aux critères de prêt de base des banques à charte canadiennes. Certains prêteurs B canadiens bien connus comprennent, entre autres, les suivants :

  • MCAP
  • Home Trust
  • First National
  • Merix Financial

Elles prêtent généralement aux emprunteurs dont la cote de crédit est plus faible, dont les revenus sont plus bas ou qui ne peuvent pas verser l’acompte traditionnel de 20 % sur une maison. Cependant, ils prêtent également à des personnes ayant un bon historique de crédit et des revenus élevés que les banques ont toujours refusées pour une raison ou une autre.

Il n’y a pas un seul type de personne qui emprunte auprès d’un prêteur B. Les prêteurs B offrent simplement une autre option de prêt aux consommateurs. Ils offrent simplement une autre option de prêt aux Canadiens qui ont à la fois le caractère et la capacité de rembourser leur dette.

Les prêteurs à risque sont des institutions financières privées qui ne sont pas soumises au même cadre réglementaire que les banques à charte et les coopératives de crédit du Canada. C’est pourquoi ils sont en mesure de prêter à des personnes ayant des profils financiers compliqués ou moins souhaitables. Cela leur permet également d’éviter le test de résistance hypothécaire controversé.

Mais comme ils prêtent à des emprunteurs dont la situation financière est plus difficile, ils appliquent des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés afin de compenser le risque plus important lié au prêt. Cela dit, à mesure que les prêts hypothécaires à risque gagnent en popularité, leurs taux deviennent de plus en plus compétitifs. Dans certains cas, le taux d’un prêt hypothécaire à risque n’est que légèrement supérieur au taux préférentiel des banques traditionnelles.

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Devriez-vous envisager un prêt hypothécaire à risque?

Vous devriez envisager un prêt hypothécaire à risque si vous pouvez assumer le coût de l’accession à la propriété et si cela vous permet d’améliorer votre situation financière, mais que la banque vous dit toujours non. Les prêts hypothécaires à risque sont une bonne option pour ceux qui ont eu une proposition de consommateur ou une faillite dans le passé, mais qui ont repris le contrôle de leurs finances. Les banques ne financent généralement pas les prêts hypothécaires des personnes qui ont déclaré faillite au cours des deux dernières années, même si elles ont rétabli leur crédit et épargné une mise de fonds appropriée.

Si les prêts hypothécaires à risque s’adressent généralement aux personnes dont la solvabilité ou les revenus sont faibles, il existe de nombreuses autres raisons pour lesquelles une personne ayant un bon dossier de crédit et des revenus plus élevés se tournera vers un prêteur à risque. Les travailleurs indépendants qui exercent leur activité depuis moins de deux ans, ou dont les déductions fiscales font que leur revenu semble exécrable sur papier, peuvent se voir refuser par un prêteur traditionnel. Les personnes qui ne perçoivent que des commissions, qui travaillent à la pige, ou qui gagnent un revenu irrégulier par des moyens non conventionnels, auront plus de mal à obtenir un prêt hypothécaire par la voie traditionnelle. En gros, si vous ne pouvez pas fournir des bons de paie standardisés, vous avez plus de chances de voir votre demande rejetée. 

Ensuite, il y a la propriété elle-même. Les banques et les coopératives de crédit sont très strictes quant au type de propriété qu’elles financent. Ainsi, si vous êtes adepte du mouvement des petites maisons, de l’achat d’une péniche ou d’une maison mobile sur un terrain loué, les prêteurs traditionnels ne donneront probablement pas suite à votre demande.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à risque?

Pour être admissible à un prêt hypothécaire à risque, vous devez être un résident canadien, avoir l’âge de la majorité dans la province où vous faites votre demande et posséder une propriété admissible pour garantir le prêt. Les prêteurs à risque examinent quatre critères principaux lors de l’évaluation de votre demande : le revenu, la mise de fonds, la cote de crédit et la nature de la propriété.

Vous devrez également fournir la plupart des mêmes documents tels que :

  • Une pièce d’identité 
  • Preuve de résidence canadienne 
  • Documents relatifs aux revenus, tels que les slips de paie, les lettres d’emploi, les déclarations d’impôt sur le revenu ou les avis de cotisation. 
  • Autres documents financiers prouvant l’actif et le passif 
  • Informations sur la propriété que vous souhaitez acheter 
  • Mise de fonds

Comme la majorité des personnes qui s’adressent aux prêteurs à risque ont un profil plus risqué, les prêts hypothécaires à risque ont souvent des taux d’intérêt plus élevés. Vous pouvez vous attendre à ce que les taux soient de 1 à 3 % plus élevés que les taux des prêts hypothécaires traditionnels ou plus, en fonction de votre cote de crédit. Les prêteurs à risque ne financent généralement pas les prêts hypothécaires à ratio élevé, et vous devez donc prévoir une mise de fonds d’au moins 15 % ou plus de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.

Le taux d’intérêt hypothécaire exact dépendra de votre situation financière unique, notamment de votre cote de crédit, de votre revenu, du ratio dette/revenu, de vos antécédents professionnels et du type de propriété que vous souhaitez acheter. Comme toujours, vous obtenez un meilleur taux si votre cote de crédit est élevée. Les prêts hypothécaires à risque ne font pas exception.

Les prêts hypothécaires à risque ont également tendance à être assortis de frais d’ouverture de dossier plus élevés, de périodes d’amortissement plus courtes et de durées de remboursement aussi courtes que six mois. Préparez-vous à un paiement hypothécaire mensuel plus élevé. Toutefois, si vous avez fait le calcul et que l’achat d’une maison vous permettra d’améliorer votre situation financière au lieu de continuer à louer, le paiement plus élevé peut en valoir la peine (à condition que vous puissiez vous le permettre).

Le prêt hypothécaire à risque vous convient-il?

Normalement, si vous ne remplissez pas les conditions de base pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel, vous ne devriez probablement pas acheter de maison. Ceci dit, de nombreux Canadiens se trouvent dans une zone grise unique où l’achat d’une maison serait en fait financièrement avantageux, mais où, pour diverses raisons, ils ne sont pas admissibles selon les normes conventionnelles.

Les personnes ayant fait faillite dans le passé sont, à mon avis, des candidats de choix pour un prêt hypothécaire auprès d’une banque traditionnelle. Ils ont vécu un traumatisme financier, en ont tiré des leçons, ont dû suivre un cours d’éducation financière et possèdent maintenant des compétences essentielles en matière de gestion de la dette et de finances personnelles. La faillite est une expérience traumatisante qui ne se reproduira probablement plus, mais malheureusement, ce n’est pas moi qui fixe les règles.

De plus, le marché du travail d’aujourd’hui est bien différent de celui d’il y a quelques années. Aujourd’hui, de plus en plus de Canadiens sont des travailleurs indépendants ou occupent des emplois atypiques, non conventionnels. Ça peut rendre leur revenu difficile à vérifier.

Et nous ne pouvons pas ignorer la tendance des petites maisons qui prend d’assaut l’Amérique du Nord. De nombreuses personnes en ont assez de louer, mais ne veulent pas s’engager à long terme dans un prêt hypothécaire traditionnel pour une maison à l’ancienne. Pourtant, de nombreuses banques ne financent pas les petites maisons ou les maisons alternatives telles que les petites maisons à charpente, les bateaux-maisons ou les conteneurs d’expédition convertis.

Si les prêts hypothécaires à risque étaient autrefois stigmatisés, ce n’est plus le cas. Les prêteurs à risque répondent à un besoin essentiel sur le marché du crédit. Les Canadiens qui travaillent dur et qui ont la capacité de rembourser leurs dettes se voient refuser l’accès aux banques traditionnelles. Sans les prêteurs B pour combler le vide, les emprunteurs atypiques passeraient entre les mailles du filet, incapables d’accéder au marché de l’immobilier. Les prêts hypothécaires à risque aident un plus grand nombre de Canadiens à obtenir un logement stable et abordable.

En fin de compte, un prêt hypothécaire à risque n’est pas pour toujours. Idéalement, vous voulez sortir avec votre prêteur B, pas l’épouser. Vous pouvez utiliser votre prêt hypothécaire à risque pour vous aider à reconstruire votre crédit, rembourser vos dettes et consolider votre stabilité financière. Une fois que vous aurez satisfait aux exigences de prêt des banques traditionnelles, vous pourrez transférer votre prêt hypothécaire et obtenir enfin le taux avantageux que vous méritez.

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