Guide des éléments clés pour acheteurs d’une maison en reprise de finance au Québec

Par les temps qui courent, n’importe quel acheteur serait fou de passer à côté d’une aubaine sur une propriété. Il n’y en a pas beaucoup, vous me direz! Et vous avez raison. Connaissez-vous la reprise de finance? Pour vous, acheteur potentiel, c’est l’occasion d’acquérir une propriété à moindre coût. Voici mon histoire et plusieurs astuces pour vous aider à trouver une maison à vendre en raison d’une reprise de finance. 

Une reprise de finance, qu’est-ce que ça signifie pour le vendeur?

Lorsqu’un emprunteur hypothécaire est dans l’impossibilité de rembourser son prêt, l’institution prêteuse peut enclencher un processus pour saisir sa propriété et l’argent qui lui appartient. C’est la reprise de finance. La banque revend alors la maison sur le marché immobilier. 

La procédure commence généralement par un défaut de paiement. Elle est toutefois complexe et coûteuse, ce qui encourage les prêteurs à accorder une chance aux propriétaires fautifs. Le prêteur peut envoyer un avis de défaut de paiement, puis une lettre de mise en demeure avant de remettre le dossier entre les mains de son service des saisies.

Dans mon cas, le dossier était géré par deux notaires (devenant les vendeurs), en qualité de personnes désignées par le Tribunal aux fins de la vente sous contrôle de justice, et toutes les communications passaient par leur courtière. Comme c’est le cas avec toutes les reprises de finance, la vente se faisait sans garantie légale, ce qui me plaçait dans l’impossibilité de poursuivre les vendeurs en cas de problème.

Une offre d’achat acceptée pour une maison en reprise de finance

À l’automne 2023, j’ai commencé à magasiner les maisons unifamiliales. Une petite maison de deux étages en reprise de finance m’est tombée dans l’oeil. J’étais attirée non seulement par ses divisions originales, mais aussi par son prix… En effet, en la comparant aux propriétés similaires, je pouvais estimer sa valeur à près de 75 000$ de plus que son prix affiché. Avec l’aide de ma courtière, j’ai rédigé une promesse d’achat qui a été acceptée.

Différences clés entre les promesses d’achat pour une maison standard et une reprise de finance

Le premier inconvénient que j’ai rencontré lorsque j’ai déposé mon offre a été le délai de réponse donné au vendeur. Il devait être d’un minimum de 72 heures ouvrables, ce qui m’a menée du jeudi soir au mardi soir. De tels délais sont très courants dans les reprises de finance, alors qu’avec une maison qui n’est pas en reprise de finance, on parle d’environ 48 heures incluant les fins de semaine. Pourquoi est-ce un inconvénient? Parce que pendant ce temps, on ne peut pas faire d’offre d’achat sur une autre propriété.

Un autre élément important à souligner est que les offres conditionnelles à la vente de la propriété de l’acheteur ne sont habituellement pas acceptées. Par exemple, si j’avais voulu vendre mon condo pour pouvoir utiliser le produit de la vente pour ma mise de fonds sur la maison, le vendeur aurait refusé mon offre. (On leur a même demandé pour être certaines!)

Le délai entre la promesse d’achat et la date de l’acte de vente est aussi très court. On parle habituellement de 30 jours. Hop, votre offre est acceptée, vous faites l’inspection dans la semaine suivante et obtenez votre financement à l’intérieur de 14 jours, puis vous prenez possession, avec très peu de délai entre ces étapes. Personnellement, j’ai pu négocier 60 jours, donc c’est flexible, mais ne vous attendez pas à des délais de quatre ou cinq mois.

De plus, si le propriétaire en défaut de paiement venait qu’à trouver les fonds pour rembourser sa dette pendant cette période, on peut perdre la maison, comme l’explique cet article de l’annexe A du vendeur pour les ventes sous contrôle de justice.

Le dernier élément à noter en lien avec la promesse d’achat, c’est la nécessité de faire un dépôt. Au Québec, c’est plutôt rare qu’un vendeur exige le versement d’un acompte. Mais lorsqu’il s’agit d’une reprise de finance, cette pratique est courante. On me demandait 2 000$ par chèque certifié mais bien souvent, les montants sont supérieurs. De plus, n’hésitez pas à demander un autre mode de versement. Dans mon cas, il m’était difficile d’obtenir un chèque certifié dans le délai demandé et j’ai pu faire un virement.

Le manque d’information sur la propriété

Un prix intéressant, c’est bien beau, mais il y a une attrape! Je n’avais pas accès à une déclaration du vendeur. C’est un document essentiel, puisqu’il détaille tous les problèmes que la propriété connaît et a connus, comme les dégâts d’eau, l’âge des composantes de l’immeuble, les travaux effectués, etc.

Dans mon cas, la propriété montrait des signes clairs de dégât d’eau, mais on ne pouvait pas connaître la cause. Le plancher du sous-sol était enlevé et le gypse d’une partie des murs aussi. Était-ce dû à un refoulement d’égout, une infiltration, un bris de tuyau? La courtière du vendeur disait ne pas le savoir.

Pour obtenir un minimum d’information, ma courtière avait accès à l’ancienne déclaration du vendeur via son portail professionnel. Nous avons donc constaté qu’il y avait eu deux autres problèmes liés à l’eau par le passé, mais les réparations avaient été effectuées.

L’importance de l’inspection

Les propriétés saisies sont vendues sans garantie légale. Vous achetez donc à vos risques et périls. Vous n’aurez pas de recours contre le vendeur en cas de problèmes et vous devrez tout payer de votre poche. C’est en partie ce qui explique les prix de vente un peu plus bas.

Les maisons en reprise de finance sont souvent mal entretenues. L’ancien propriétaire n’a pas seulement sauté un versement mensuel, il avait de plus grosses difficultés financières. Étant donné les risques d’acheter une maison mal entretenue, il devient encore plus crucial de trouver un inspecteur pour vous accompagner.

Étant donné l’absence de déclaration du vendeur et les problèmes évidents liés à l’eau, j’ai fait inspecter la maison que j’étais sur le point d’acheter – parce qu’après l’inspection, j’ai abandonné le projet! Mission: trouver la cause du dégât d’eau.

Mon inspecteur a soulevé plusieurs problèmes qui m’ont fait craindre les surprises supplémentaires et les dépassements de coûts lors des travaux. Non seulement la source probable du dégât d’eau (drain français) demandait des rénovations, mais la pente du terrain posait des difficultés et de nombreuses composantes (dont le parement) avaient été construites par un ancien propriétaire (pas tout à fait dans les règles de l’art), etc.

Le notaire du vendeur

Si j’étais allée de l’avant avec l’achat, j’aurais été obligée de faire affaire avec le notaire choisi par les vendeurs. C’est l’inverse d’une vente standard où c’est habituellement l’acheteur qui choisit le notaire.

Il y a deux désavantages potentiels. D’abord, ce notaire pourrait vous charger «le gros prix», sachant qu’il n’a aucune concurrence et que vous êtes pris avec lui. Ensuite, si son bureau est dans une autre ville, pourriez devoir faire deux ou trois heures de route même s’il y a un autre notaire très compétent à deux pas de chez vous.

Trouver une reprise de finance à l’aide des filtres sur Centris

C’est facile de trouver une maison sur la plateforme Centris, qui affiche un grand nombre de propriétés à vendre au Québec. On commence notre recherche en sélectionnant le lieu, par exemple en inscrivant le nom d’une ville. Ensuite, on ajoute des filtres, comme le prix minimum et maximum, le nombre de chambres, le type de bâtiment, etc. Pour voir uniquement les maisons à vendre en raison d’une reprise de finance, cliquez sur l’option filtres, puis allez dans les autres critères au bas de la liste déroulante, et cochez «reprise de finance». RE/MAX et d’autres agences immobilières vous permettent aussi de chercher directement des reprises de finance en sélectionnant ce critère sur leur site.

Passer par un courtier ou un abonnement à des alertes

En tant qu’acheteur, vous n’avez pas à payer pour les services d’un courtier immobilier. Si vous en trouvez un qui vous semble honnête et fiable, demandez-lui de cherchez des maisons à vendre à cause d’une reprise de finance pour vous. Certains se spécialisent dans ce créneau et vous enverront une liste gratuite des propriétés en reprise de finance dans votre région. Cette information est normalement sans frais ni obligation. Une simple recherche sur Internet vous mettra en contact avec quelques services de ce type.

Le financement pour acheter une maison à vendre en reprise de finance

L’avantage d’acheter une maison saisie est le prix d’achat plus bas. La condition de financement sur la promesse d’achat et la démarche pour obtenir votre prêt hypothécaire auprès d’une institution financière sont tout à fait similaires à ce qui doit être fait pour acheter n’importe quelle autre maison. Si vous allez de l’avant avec l’achat d’une maison à vendre en raison d’une reprise de finance, comparez les prêts hypothécaires pour trouver les meilleures conditions.

Qui devrait acheter une maison à vendre en raison d’une reprise de finance au Québec?

On peut dire qu’il y a deux types d’acheteurs pour les reprises de finance: le bricoleur et l’investisseur. Si vous achetez la maison pour vous, vous aurez besoin d’un coussin financier très solide et d’avoir beaucoup de temps devant vous s’il y a des travaux à réaliser dans l’immédiat. Ce que vous voulez éviter, c’est de mettre toute votre épargne sur l’achat et vous retrouver avec des rénovations majeures à faire, qui peuvent prendre des mois à se réaliser.

Les investisseurs s’entourent souvent de divers professionnels pour les aider à transformer une demeure au bord du gouffre en maison au goût du jour. Ils peuvent avoir rapidement accès à des liquidités importantes. Les reprises de finance sont en effet de bonnes candidates pour les flips immobiliers ou pour une démolition qui mènera à une construction d’un nouvel immeuble à revenu.