Obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire, c’est un peu comme demander à quelqu’un de sortir avec vous. C’est un peu une grosse affaire. Si vous voulez qu’un prêteur hypothécaire se penche sur votre demande, vous devez vous assurer que vous êtes prêt à contracter un prêt hypothécaire. Cela signifie que vous devez vous éduquer et comprendre comment fonctionne le processus de préapprobation.

Si vous pensez que la recherche d’une maison commence par des visites privées et des journées portes ouvertes le dimanche après-midi, vous êtes déjà parti du mauvais pied. Si vous vous y prenez bien avant de faire votre demande, vous éviterez d’avoir le cœur brisé plus tard.

Une fois que vous aurez obtenu un prêt hypothécaire préapprouvé, vous connaîtrez votre fourchette de prix. Le plaisir de la recherche d’une maison peut alors commencer. Sans compter que la plupart des agents immobiliers ne commenceront pas à vous montrer des maisons tant que vous n’aurez pas été préapprouvé.

Une fois que votre prêteur a accepté votre demande de prêt hypothécaire, vous avez la liberté d’agir rapidement et de saisir la maison idéale dès qu’elle se présente sur le marché.

Assainissez votre cote de crédit

Au Canada, la cote de crédit minimale requise pour obtenir un prêt hypothécaire est de 600. Toutefois, les taux d’intérêt les plus élevés s’appliquent aux points de crédit les plus bas. Si vous voulez être approuvé par l’une des cinq grandes banques du Canada à un taux d’intérêt compétitif, vous devez obtenir un cote de crédit de 680 ou plus.

Une bonne cote de crédit se compose de paiements à temps, de comptes de crédit à jour, de soldes de dettes minimes et de l’absence de recouvrement ou de jugement. Une bonne cote de crédit augmentera vos chances de préapprobation et peut littéralement vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts. Vous ne nous croyez pas ? Voici un exemple :

Supposons que vous ayez un cote de crédit de 600 et que l’une des grandes banques canadiennes vous préapprouve pour un prêt hypothécaire de 350 000 $ à un taux d’intérêt de 3,5 % amorti sur 25 ans. En supposant que votre taux et votre paiement ne changent jamais, vous finirez par payer plus de 175 000 $ d’intérêts net.

Disons maintenant que votre cote de crédit est de 595 et qu’un prêteur privé vous préapprouve pour le même montant de prêt hypothécaire de 350 000 $ sur une période d’amortissement de 25 ans, mais à un taux légèrement plus élevé de 4 %. Pendant la durée de votre prêt, vous finirez par payer plus de 204 000 $ en intérêts.

Dans ce scénario, une cote de crédit inférieure a fait augmenter votre taux d’intérêt d’un demi pour cent seulement, ce qui vous a coûté près de 30 000 $ en intérêts supplémentaires. Oups !

Si votre dossier de crédit présente des imperfections qui font chuter votre cote en dessous de 680, vous devriez vraiment vous efforcer de le nettoyer afin d’avoir les meilleures chances d’obtenir un prêt hypothécaire au meilleur taux possible.

Commencez par régler les comptes en recouvrement ou en souffrance, remboursez les soldes de vos cartes de crédit et effectuez tous vos paiements à temps chaque mois.

Comparez les taux d’intérêt hypothécaires

Avant de prendre votre rendez-vous de préapprobation, vous devriez chercher le meilleur prêt hypothécaire pour vos besoins et comparer les taux d’intérêt. Le fait de savoir à l’avance qui offre les taux d’intérêt hypothécaires les plus bas vous aidera à déterminer où vous souhaitez faire affaire.

Le meilleur endroit pour commencer est un comparateur de taux hypothécaires en ligne comme celui de Hardbacon. Il suffit de répondre à quelques questions rapides sur le type de propriété, votre fourchette de prix et la date à laquelle vous prévoyez de revendre. Ensuite, Hardbacon générera une liste de prêteurs offrant les taux d’intérêt hypothécaires, la durée et le paiement hypothécaire mensuel les plus compétitifs.

Gardez à l’esprit que vous aurez besoin d’un rendez-vous de préapprobation pour savoir non seulement si vous êtes réellement admissible, mais aussi pour connaître le taux exact et une estimation plus précise des versements hypothécaires.

Une excellente stratégie consiste à utiliser à la fois un outil de comparaison en ligne et un courtier en prêts hypothécaires. Chacun d’eux a des partenariats avec différents prêteurs avec lesquels il travaille. En utilisant les deux, vous aurez une excellente idée des différents prêteurs et de ce qu’ils offrent. Si vous n’êtes pas un acheteur typique parce que vous êtes un travailleur indépendant ou que vous avez un dossier de crédit plus faible avec une faillite antérieure, par exemple, un courtier peut vous mettre en contact avec d’autres prêteurs qui acceptent des prêts à risque élevé.

Prendre un rendez-vous pour la préapprobation d’un prêt hypothécaire

Maintenant que vous avez réduit votre liste, vous devez appeler et prendre rendez-vous pour une préapprobation avec le prêteur de votre choix. Au cours de ce rendez-vous, le prêteur évaluera votre profil financier pour déterminer le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre, ainsi que le taux d’intérêt. Si vous êtes approuvé, votre taux sera garanti entre 60 et 130 jours.

À ce moment-là, vous pouvez commencer à contacter des agents immobiliers pour commencer à chercher une maison. Puisque le taux est garanti pour une période spécifique, vous aurez la tranquillité d’esprit de savoir que vous n’aurez pas de surprises si les taux augmentent pendant que vous essayez de trouver la maison idéale.

Le processus de préapprobation est plus rapide et plus facile si vous êtes bien préparé. Étant donné que le prêteur doit évaluer votre profil financier complet, vous devez vous assurer que vous avez tous les documents requis prêts à être utilisés. Pour commencer, vous aurez besoin de:

Une pièce d’identité avec photo : Comme votre permis de conduire ou votre passeport. Si vous utilisez votre passeport, soyez prêt à fournir des documents secondaires comme une facture de services publics ou un relevé bancaire portant votre nom et votre adresse.

Numéro d’assurance sociale (NAS) : Afin d’extraire votre dossier de crédit pour évaluer votre historique et votre solvabilité, votre prêteur aura besoin de votre numéro d’assurance sociale. Si vous avez déjà fait une demande de crédit dans le passé, vous savez que c’est une pratique courante. Votre NAS est utilisé pour s’assurer que le bon dossier de crédit a été extrait. Il y a 8 milliards d’autres personnes sur la planète; quelqu’un portera forcément le même nom que vous, mais aucune d’entre elles n’aura votre numéro d’assurance sociale unique. Cela permettra d’éviter toute erreur ou tout contretemps qui pourrait ralentir ou compliquer le processus de demande.

Documents financiers : Vous aurez besoin de vos relevés bancaires et de placements, de vos talons de paie, de lettres de vérification d’emploi, de vos déclarations de revenus et parfois de votre avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez des sources de revenus supplémentaires. Vous devez également fournir d’autres documents prouvant vos actifs et passifs, comme les voitures, les bateaux ou les chalets, ainsi que toutes vos dettes, comme les cartes de crédit, les marges de crédit, les prêts étudiants, etc.

Preuve de la mise de fonds : Certains nouveaux acheteurs de maison ne sont pas en mesure de verser une mise de fonds par eux-mêmes. Il n’est pas rare que des parents aident leurs enfants pour l’achat de leur première maison. Si tel est votre cas, vous aurez besoin d’une lettre déclarant que les fonds de la mise de fonds sont un don et non un prêt.

Le test de tension des prêts hypothécaires

Lorsque les prêteurs décident de vous préapprouver ou non pour un prêt hypothécaire, ils ne se contentent pas de regarder votre cote de crédit et votre revenu. Ils effectuent également des calculs minutieux pour s’assurer que vous pouvez assumer le prêt hypothécaire, les coûts associés à l’accession à la propriété et le coût de la vie en général.

Les prêteurs sous réglementation fédérale, comme les cinq grandes banques canadiennes, sont tenus par la loi de s’assurer que vous avez les moyens de payer votre prêt hypothécaire au taux d’intérêt qu’ils vous proposent, ainsi qu’à un taux prétendument plus élevé. C’est ce qu’on appelle le test de tension des prêts hypothécaires, qui vise à s’assurer que les acheteurs ont toujours les moyens d’effectuer leurs paiements hypothécaires si les taux d’intérêt augmentent à l’avenir. Croyez-le ou non, c’est pour votre propre protection. Vous ne voulez pas perdre votre maison et la banque ne veut pas la prendre. Le test de tension des prêts hypothécaires a pour but de protéger toutes les parties concernées.

Le test de tension examine votre capacité de paiement, communément appelée le ratio dette-revenu, et le soumet à deux calculs tout aussi importants :

Le ratio d’amortissement brut de la dette

Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) correspond à votre revenu mensuel total avant impôt, mesuré en fonction de votre paiement hypothécaire potentiel, des taxes foncières, des factures de services publics et des frais de copropriété (le cas échéant). Les prêteurs recherchent un ABD total de 32 % ou moins. Cela signifie que, pour chaque dollar gagné, vous ne devriez pas dépenser plus de 0,32 $ pour votre logement.

Ratio d’amortissement total de la dette

Votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD) mesure votre revenu mensuel total avant impôt par rapport à vos frais de logement et à toutes vos autres obligations mensuelles en matière de dette, comme les prêts étudiants, les voitures, les cartes de crédit, etc. Les prêteurs cherchent un indice d’amortissement total de la dette de 42 % ou moins. Cela signifie que pour chaque dollar gagné, vous ne devriez pas dépenser plus de 0,42 $ pour le logement et toutes vos autres dettes.

Le pourcentage de votre revenu mensuel que vous consacrez au logement et à vos dettes joue un rôle essentiel dans votre admissibilité à un prêt hypothécaire. En général, votre ratio dette/revenu se situe dans l’une des catégories de risque suivantes :

Bon : 32 % ou moins

Moyen : 33%-42%

Risque élevé : 43%-49%

Dangereux : 50 % ou plus

Quel est le rapport avec le test de tension ?

Tout !

Les prêteurs sous réglementation fédérale (comme les cinq grandes banques canadiennes) sont légalement tenus d’effectuer un test du “pire des scénarios” pour s’assurer que vous pouvez supporter un paiement hypothécaire plus élevé si les taux d’intérêt augmentent à l’avenir.

N’oubliez pas que les taux ne sont pas les mêmes pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire. Ils ne le sont que si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe, dont la durée est généralement comprise entre 2 et 5 ans. Bien entendu, si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux variable, votre paiement est soumis à l’évolution constante des taux d’intérêt et fluctue d’un mois à l’autre. Mais revenons à nos moutons.

Si vous demandez un prêt hypothécaire à ratio élevé, ce qui signifie que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat (ce qui est fréquent chez les acheteurs d’une première maison), la banque doit faire des calculs pour déterminer ce que serait votre paiement hypothécaire si le taux d’intérêt passait du taux actuel à un taux hypothétique de 5,25 %.

Si vous demandez un prêt hypothécaire conventionnel, ce qui signifie que vous êtes en mesure de verser un acompte de 20 % ou plus du prix d’achat, la banque effectuera le même test de tension, mais avec le taux négocié majoré de 2 % ou de 5,25 %, le plus élevé des deux.

La banque doit alors comparer ce paiement fictif à votre ratio actuel dette/revenu. Si ce paiement plus élevé fait passer votre ABD ou votre ATD au-dessus de 32 % ou 42 % respectivement, vous serez considéré comme présentant un risque plus élevé et vous devrez probablement payer un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé.

Si vous demandez un prêt hypothécaire à ratio élevé en ne versant que la mise de fonds minimale de 5 %, vous êtes tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Celle-ci assure la banque contre les pertes en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, et les banques répercutent le coût de ces primes sur vous. Et puisque la SCHL assure votre hypothèque, il n’y a aucune marge de manœuvre pour le test de tension. C’est une question de réussite ou d’échec. La SCHL n’approuvera pas les prêts hypothécaires qui présentent un risque très élevé de défaillance. Une mise de fonds d’au moins 5 % et un ATD supérieur à 42 % sont une recette pour le désastre.

Si le test de tension vous pousse à dépasser les limites idéales de l’ABD ou de l’ATD, vous ne pourrez pas obtenir de prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel. Vous devrez peut-être envisager de faire une demande auprès d’une coopérative de crédit ou d’un prêteur privé ou alternatif. Mais ils appliquent généralement des taux d’intérêt hypothécaires beaucoup plus élevés.

Le test de tension des prêts hypothécaires : Une étude de cas

Vous demandez un prêt hypothécaire conjoint avec votre conjoint. Vous gagnez tous deux le salaire moyen canadien de 52 000 $ par an, ce qui porte le revenu mensuel brut de votre ménage à environ 8 700 $ par mois. Vous demandez un prêt hypothécaire de 350 000 $ et votre banque vous a préapprouvé à un taux de 3,75 % sur une période d’amortissement de 25 ans.

Votre paiement hypothécaire serait d’environ 1 800 $ par mois. Ensemble, vous et votre partenaire payez 1 300 $ par mois pour des dettes comme votre prêt étudiant, votre voiture et quelques petites cartes de crédit. L’impôt foncier est estimé à 3 500 $ par an (292 $ par mois) et une maison de cette taille coûte en moyenne 200 $ par mois en services publics.

Ce paiement hypothécaire, ainsi que les taxes foncières et les services publics, est soustrait de votre revenu mensuel brut. Votre ratio du service de la dette brute est donc de 26 %. Cela signifie que pour chaque dollar que vous gagnez, vous payez 0,26 $ pour vos frais de logement potentiels. Super ! Cela signifie que vous avez réussi le test ABD.

Mais la banque doit maintenant tenir compte de toutes vos autres dettes mensuelles, comme votre prêt étudiant, votre voiture et vos cartes de crédit. Les paiements mensuels de vos dettes sont ajoutés à vos coûts mensuels potentiels de logement, ce qui porte votre ATD à 41 %. C’est fantastique ! Au taux d’intérêt hypothécaire de 3,75 % offert par votre banque, vous êtes préapprouvé (en quelque sorte).

Vous n’êtes pas encore sorti de l’auberge !

Vous n’avez pu verser qu’un acompte de 5 %. Cela signifie que vous demandez un prêt hypothécaire à ratio élevé de la SCHL. La banque doit appliquer le taux d’admissibilité de 5,25 % au même montant hypothécaire et à la même période d’amortissement. À ce taux, votre versement hypothécaire serait de 2 100 $. Maintenant, votre ABD est de 30 % et votre  ATD est de 45 %.

Vous venez d’échouer au test de résistance de la SCHL, tout cela à cause d’une différence de 300 $ seulement entre les deux versements hypothécaires. C’est pourquoi il est si important de rembourser le plus de dettes possible avant de demander un prêt hypothécaire.

La dette que vous avez peut littéralement être le facteur déterminant de votre admissibilité à un prêt hypothécaire, même si vous avez un crédit parfait.

Vous avez donc maintenant le choix entre reporter l’achat d’une maison jusqu’à ce que vous puissiez rembourser vos dettes, ajuster votre fourchette de prix et demander un prêt hypothécaire plus petit, ou continuer à épargner jusqu’à ce que vous puissiez fournir un acompte de 20 %.

Mais soyons réalistes : dans certains marchés immobiliers, ce n’est pas toujours possible.

Pouvez-vous éviter le test de tension des prêts hypothécaires ?

Vous pouvez, mais vous ne devriez pas.

Comme les cinq grandes banques canadiennes sont réglementées par le gouvernement fédéral, elles sont légalement tenues d’appliquer la simulation de crise à votre demande.

Toutefois, les coopératives de crédit, les prêteurs privés et les prêteurs alternatifs qui ne sont pas réglementés par le gouvernement fédéral ne sont pas tenus d’appliquer la simulation de crise. Cela dit, vous aurez du mal à trouver une coopérative de crédit qui n’utilise pas le test de résistance dans le cadre de son processus d’approbation.

Pourquoi ?

Parce que c’est une bonne pratique commerciale. Elles s’assurent qu’elles accordent des prêts hypothécaires à ceux qui peuvent vraiment se le permettre. C’est aussi parce que les coopératives de crédit ont une aversion au risque.

Encore une fois?

Elles n’aiment pas prendre de risques. Les coopératives de crédit sont moins disposées à accepter des emprunteurs hypothécaires plus à risque plus élevé pour la simple raison qu’elles sont beaucoup plus petites que les banques, et que les pertes ont un impact beaucoup plus important sur leurs résultats. Pour rester en activité, elles doivent rester rentables et être très prudentes lorsqu’elles accordent des prêts.

Cependant, d’autres prêteurs privés, comme les sociétés de crédit hypothécaire à risque, ne sont pas non plus tenus de suivre les lignes directrices des tests de tension. Mais comme ils acceptent des demandeurs à risque élevé, leurs taux d’intérêt hypothécaires sont astronomiquement plus élevés. Il n’est pas rare que les prêteurs privés appliquent des taux d’intérêt hypothécaires à deux chiffres.

Si la seule façon d’obtenir un prêt hypothécaire est de passer par un prêteur privé ou une officine de crédit à risque, vous ne devriez pas obtenir de prêt hypothécaire du tout.

C’est une pilule très dure à avaler, mais la vérité fait parfois mal.

Ce que votre préapprobation de prêt hypothécaire signifie et ce qu’elle ne signifie pas

Une fois que vous avez reçu votre préapprobation pour un prêt hypothécaire, il est important de comprendre ce qu’elle signifie et ne signifie pas lorsqu’il s’agit d’acheter une maison.

Si vous êtes approuvé, cela signifie que le prêteur a confirmé que vous répondez aux exigences de base en matière de crédit et que vous avez passé le test de tension. Cela signifie également que l’on vous garantit un taux d’intérêt spécifique pendant une période donnée.

Cela ne signifie pas que la maison de vos rêves sera automatiquement approuvée. Une fois que vous avez trouvé une maison et que vous avez soumis une offre, c’est là que commence le véritable travail financier. Les prêteurs ont des paramètres très spécifiques concernant les propriétés qui peuvent bénéficier d’un prêt hypothécaire et celles qui ne le peuvent pas. Voici quelques éléments qui peuvent faire échouer votre demande de prêt hypothécaire :

La valeur

Pour qu’un prêteur approuve votre prêt hypothécaire, la propriété doit faire l’objet d’une évaluation professionnelle afin de s’assurer que le prix de vente reflète la valeur réelle de la propriété. Il n’est pas rare qu’une évaluation soit inférieure au prix de vente.

Type de propriété

Tous les prêteurs ne financent pas toutes les propriétés. Par exemple, certains prêteurs ne financent pas les maisons mobiles datant d’avant 1985, tandis que d’autres ne les financent pas du tout. Certains ont d’autres exigences strictes, comme le fait qu’il s’agisse ou non d’une maison sur roues ou d’une fondation. Et, malgré leur popularité croissante, les banques ne financeront pas une minimaison avec un prêt hypothécaire traditionnel. Ces maisons nécessitent un tout autre type de prêt.

L’emplacement

Les prêteurs ont également des exigences quant à l’emplacement de la propriété. Si votre prêteur est une coopérative de crédit, par exemple, selon la taille et le nombre de ses succursales, il se peut qu’il ne finance pas de prêts hypothécaires à l’extérieur d’un certain rayon de l’endroit où il est situé, appelé zone commerciale. Étant donné que les coopératives de crédit sont soumises à une réglementation provinciale, ce qui signifie qu’elles ne peuvent pas exercer leurs activités en dehors de leur province respective, une coopérative de crédit basée en Ontario ne peut pas financer un prêt hypothécaire pour une maison en Alberta ou en Colombie-Britannique, par exemple. Si votre prêteur vous a préapprouvé pour une maison mobile, il peut aussi y avoir des restrictions concernant le terrain. De nombreux prêteurs ne financeront pas d’hypothèque pour une maison mobile sur un terrain dont vous n’êtes pas propriétaire. Donc, si le terrain est loué, votre financement pourrait échouer. D’autres encore ne financeront pas les propriétés situées au bord d’un lac ou dans un parc régional.

En conclusion

Comme dans toute autre relation, l’honnêteté est la meilleure politique, et lorsqu’il s’agit de votre profil financier, une bonne réputation est un atout supplémentaire. Il ne s’agit pas seulement de cocher les bonnes cases, comme une bonne cote de crédit et un revenu stable. Il y a des aspects importants de votre situation financière qui ne relèvent pas de votre demande.

Vous devez être honnête non seulement avec la banque, mais aussi avec vous-même. Avez-vous tendance à trop dépenser ? Envisagez-vous de changer d’emploi ? Y a-t-il des rumeurs de licenciements dans l’entreprise ? Souhaitez-vous avoir des enfants à l’avenir ?

Voilà le genre de questions sérieuses que vous devez vous poser avant de poser la question en soumettant une demande. Se marier peut être effrayant, mais s’hypothéquer ne devrait pas l’être. Tant que vous êtes honnête, engagé et prêt à faire le nécessaire.

Il y a beaucoup à dire sur un candidat qui a consacré beaucoup de temps et d’énergie à réhabiliter sa cote de crédit et à se préparer à l’engagement financier sérieux que représente l’accession à la propriété. Faites-le, et n’importe quel prêteur sera heureux de vous avoir.

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