Le guide ultime sur les pénalités hypothécaires en 2023
Par Maude Gauthier | Publié le 20 avr. 2023
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Vous voulez vendre votre maison dès maintenant, mais il reste encore deux ans à votre prêt? Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre avant la fin d’un terme hypothécaire: un déménagement pour un nouvel emploi, une séparation de couple ou le besoin de plus d’espace parce que la famille s’agrandit font partie des plus courantes. En fonction des termes de votre contrat, votre prêteur vous facturera probablement une pénalité hypothécaire de plusieurs milliers de dollars. Le montant peut parfois être si élevé qu’il vous découragera de vendre. Vous pourriez aussi devoir payer une pénalité si vous voulez effectuer un refinancement hypothécaire (une modification à votre contrat), par exemple pour diminuer vos mensualités ou consolider des dettes. Comment savoir si vous devriez vous inquiéter des pénalités hypothécaires?
Les hypothèques soumises aux pénalités hypothécaires
On sépare les hypothèques entre celles qui sont «ouvertes» et celles qui sont «fermées». Cette distinction est cruciale pour comprendre les pénalités hypothécaires. Dans le cas d’une hypothèque ouverte, vous pouvez rembourser votre prêt au complet au moment de votre choix et ce, sans pénalité. Vos versements mensuels ressemblent à ceux d’un prêt fermé, mais en plus, vous pouvez effectuer des remboursements anticipés et il n’y a pas de limite à ceux-ci. Peu de propriétaires optent toutefois pour une hypothèque ouverte. Pourquoi? Parce que son taux d’intérêt est plus élevé que celui d’une hypothèque fermée.
C’est un fait, les prêts hypothécaires à terme fermé sont plus populaires. Quand on signe un contrat pour un terme de quatre ou cinq ans, on se dit qu’on n’aura pas les moyens ou l’intention d’effectuer de gros remboursements anticipés. Il faut aussi savoir que certains prêts fermés permettent un remboursement anticipé de 10% à 25% du capital une fois par an. Puisqu’on ne pense pas rembourser le prêt en entier avant terme, aussi bien choisir le taux d’intérêt le plus bas, quitte à signer un contrat moins flexible. La vie étant ce qu’elle est, elle nous réserve toujours quelques surprises! On se retrouve donc parfois à devoir vendre une maison grevée d’un prêt fermé avant la fin de son terme.
Ne répétez pas les mêmes erreurs plus d’une fois. Si vous devez vendre et payer une pénalité, comparez les prêts hypothécaires avant de procéder à votre nouvel achat ou à un refinancement. Cet exercice vous évitera de vous retrouver avec un contrat aux conditions désavantageuses pour une deuxième fois.
Le calcul de votre pénalité hypothécaire
Pour savoir précisément combien vous coûtera votre pénalité hypothécaire, votre meilleur allié est votre contrat. Voici les grandes lignes du calcul à faire. Notez tout de même qu’il peut varier d’une institution financière à l’autre.
La situation la plus simple est celle d’un prêt hypothécaire fermé à taux d’intérêt variable. Votre pénalité équivaut alors à trois mois d’intérêt sur votre prêt hypothécaire actuel. Par contre, dans le cas d’un taux fixe fermé, le calcul est plus complexe. Vous devez en réalité effectuer deux calculs. C’est le résultat le plus élevé entre les deux qui vous donnera le montant de votre pénalité.
Comme dans le cas d’un prêt à taux variable, commencez par faire le premier calcul en comptabilisant trois mois d’intérêts. Par exemple, vous avez un prêt de 300 000$ à un taux de 6%. Annuellement, vous payez 18 000$ d’intérêts. Vous pouvez diviser ce montant par 12 mois et multiplier le résultat par trois, ou le diviser en quatre. Je préfère aller au plus simple et diviser 18 000$ par quatre. Peu importe le chemin choisi, le résultat est le même: vous payerez une pénalité d’environ 4 500$.
La pénalité basée sur le différentiel de taux pour un prêt fermé à taux fixe
La deuxième méthode de calcul des pénalités hypothécaires se base sur le différentiel de taux d’intérêt. Cette méthode vous coûtera cher dans un contexte économique où les taux baissent. Dans un contexte de hausse des taux, elle donne toutefois un résultat négatif et ce serait alors la méthode du trois mois qui serait appliquée. Le résultat du calcul du différentiel de taux vous fera payer une pénalité qui équivaut à l’intérêt que votre prêteur estime perdre à cause du bris de votre hypothèque. Voici un tableau qui montre les étapes du calcul à effectuer.
Tableau: Calcul du différentiel de taux
| 1. Solde du prêt et taux initial | 300 000$ à 6% |
| 2. Durée restante au prêt | 3 ans – 1 an = 2 ans |
| 3. Taux (équivalant à la durée restante du prêt) offert par le prêteur en ce moment, obtenu sur son site ou en le contactant. | Taux fixe de 2 ans à 5% |
| 4. Différentiel: soustraite le taux de l’étape 3 à celui de l’étape 1 | 6% – 5% = 1% |
| 5. Multiplier le résultat de l’étape 4 par le solde à payer et diviser par 12 mois | 1% x 300 000$ / 12 = 250$ |
| 6. Multiplier le résultat de l’étape 5 par le nombre de mois restants à votre terme | 250$ x 24 mois = 6 000$ |
L’exemple présenté donne deux résultats, soit une pénalité de 6 000$ ou de 4 500$. Le plus élevé étant 6 000$, c’est la pénalité approximative que vous auriez à payer. Peu importe la méthode, vous devez aussi vérifier quel taux votre institution financière utilise. Ce n’est pas nécessairement celui que vous payez. Par exemple, si vous avez obtenu un rabais, elle pourrait utiliser un taux plus élevé.
Les autres frais à payer
Les institutions prêteuses aiment faire des promotions à certains moments de l’année pour attirer les clients. Le marché hypothécaire n’y échappe pas, bien au contraire. À la signature de votre contrat, vous avez peut-être obtenu des remboursements de frais ou des remises en argent. Les honoraires du notaire étaient couverts? Vous avez bénéficié d’une remise de 2 000$? La banque voudra récupérer ces frais, ses promotions étant souvent conditionnelles à ce que vous respectiez votre terme. Ils pourraient donc être considérés dans le calcul de la pénalité et la faire augmenter drastiquement! Par exemple, dans le cas d’une remise de 2 000$, on calculerait les deux tiers de ce montant pour l’additionner à votre pénalité hypothécaire (qui est déjà de 6 000$). Il est calculé en fonction de la durée restante (deux ans) sur la durée totale du prêt (trois ans). On arrive à 1 333$.
Les pénalités hypothécaires, un facteur à prendre en considération avant de contracter une hypothèque
Si vous avez déjà une hypothèque, il est trop tard pour faire modifier votre contrat. (À moins de refinancer, mais vous pourriez devoir payer une pénalité.) Toutefois, si vous êtes en processus d’acquisition d’une propriété et que vous n’avez pas encore de contrat, c’est le temps de négocier! Il n’y a pas que le taux d’intérêts qui comptent dans une hypothèque. Des conditions flexibles, ça vaut son pesant d’or!
De quelles conditions parle-t-on? D’abord, la hauteur du versement forfaitaire que vous pouvez faire chaque année varie d’un prêteur à l’autre. Votre banque vous permet de rembourser 10%, mais vous voyez que Tangerine peut vous permettre jusqu’à 25% de remise annuelle sur une hypothèque? Il y a matière à réflexion! Ce privilège de remboursement anticipé (sans pénalité) vous aide grandement à réduire le solde de votre prêt. La meilleure astuce, lorsqu’on songe à mettre fin à un contrat hypothécaire, est de diminuer ce solde le plus possible. Pourquoi? Tout simplement parce que c’est ce solde qui sera utilisé pour calculer la pénalité.
Ensuite, vous devriez vous informer sur les hypothèques fermées transférables sans frais. La vôtre est-elle transférable? Si oui, à la vente de votre maison pour acheter une autre propriété, vous pourrez garder la même hypothèque. Par contre, ces contrats proposent normalement un taux d’intérêt un peu plus élevé.
Pour bénéficier d’encore plus de flexibilité, considérez aussi prendre une hypothèque ouverte lors de votre prochain emprunt. Lorsque vous magasinez une hypothèque, il y a plusieurs autres éléments à considérer, dont la mise de fonds, l’assurance et la marge de crédit hypothécaire. Si ce sont des termes que vous ne maîtrisez pas, faites-vous accompagner par un professionnel comme un courtier hypothécaire et n’hésitez pas à lui poser toutes vos questions.
FAQ sur les pénalités hypothécaires
Il y a deux méthodes. La première équivaut à trois mois d’intérêts sur votre solde hypothécaire. Elle s’applique aux hypothèques fermées à taux variable et à certaines hypothèques fermées à taux fixe. La deuxième est plus complexe et se base sur le différentiel de taux (entre le vôtre et celui actuellement affiché) pour la durée restant de votre emprunt.
Votre prêteur vous demandera de payer le taux le plus élevé entre trois mois d’intérêts sur votre solde hypothécaire et un calcul basé sur le différentiel de taux. Supposons que votre taux est de 6% et que le taux en vigueur de votre banque est maintenant de 5%. Vous calculez la différence entre les deux, qui est de 1%, que vous multipliez par le solde de votre prêt, puis vous le divisez par 12. Cela vous donne la pénalité mensuelle. Il vous reste alors à multiplier cette pénalité par le nombre de mois restant à votre prêt.
Les hypothèques ouvertes peuvent être remboursées en totalité sans pénalité. Dans le cas des hypothèques, fermées, vous pouvez soit attendre la fin de votre terme, soit accepter de payer la pénalité. Pour diminuer cette pénalité, vous pouvez effectuer des remises anticipées, habituellement autorisées pour un montant variant entre 10% et 25% du prêt, selon votre prêteur. Cette remise diminuera votre solde et donc, la pénalité.
