Tout ce qui monte redescend, et dans le cas du marché immobilier canadien, un krach semble très probable dans le futur. Après tout, depuis que la Banque du Canada a baissé les taux d’intérêt en raison de la pandémie de COVID-19, il y eu une flambée massive des prix des logements, et plusieurs experts prédisent qu’une correction est à l’horizon.

Dans cet article, j’analyserai à la fois les causes de la bulle immobilière et les plus gros facteurs de risques en jeu actuellement pour démontrer pourquoi une correction du marché est vouée à se produire dans le futur.

Les effets de la COVID-19 sur le marché immobilier canadien

Comment en sommes-nous arrivés là? Dès que la COVID-19 a débarqué dans nos vies, l’immobilier a été touché aussi dur que n’importe quelle autre catégorie d’actifs. En effet, la valeur totale des permis de construction résidentielle a baissé de 22 % par rapport au niveau de février, tandis que les reventes de maisons ont chuté d’un impressionnant 57% et les maisons nouvellement mises en vente ont baissé de 56 %. Toutefois, la relance ne s’est pas fait attendre.

D’une part, le gouvernement fédéral et la Banque centrale ont introduit plusieurs programmes de relance. Bien que des mesures comme la Prestation canadienne d’urgence et les reports de 6 mois sur les paiements hypothécaires sont des exemples majeurs, le principal facteur a été la décision de baisser les taux d’intérêt, ce qui a mené à plus d’emprunt et de confiance dans le marché.

Au-delà des indicateurs financiers, le déconfinement et l’augmentation de démonstrations virtuelles ou avec distanciation ont également aidé à la participation au marché. La réouverture de nombreux sites de construction, considérés comme services essentiels, a quant à elle permis que l’offre de nouveaux logements soit maintenue.

La demande a aussi été favorisée par l’augmentation des politiques de télétravail, qui ont fait que plusieurs personnes ont dû déménager leurs bureaux à la maison de manière permanente ou semi-permanente, et par conséquent, engendrer un désir de plus d’espace chez soi pour accommoder le temps supplémentaire passé à la maison.

Combinés, ces facteurs ont contribué à une effervescence de l’activité du marché, et en raison des politiques fiscales et monétaires du gouvernement, les logements sont temporairement devenus plus abordables. Selon l’Indice d’accessibilité à la propriété de la Banque du Canada, l’accessibilité des maisons durant le deuxième trimestre de 2020 s’est améliorée à un niveau jamais vu depuis le deuxième trimestre de 2013.

Ceci était largement dû au fait que les revenus disponibles ont augmenté en raison de l’accessibilité des prêts. Si cela a créé un boom, une hausse du niveau de la dette moyenne par ménage.

Selon Statistiques Canada, le ratio d’endettement moyen des hypothèques, qui calcule la dette par rapport au revenu pour les paiements hypothécaires, a sauté d’un bas 5,80 pour le second trimestre de 2020 à 6,35 pour le troisième et 6,54 pour le quatrième, ce qui représente une hausse de 13 % en l’espace de seulement 6 mois.

Bien sûr, ce phénomène n’a pas été observé de manière égale partout au pays. Par exemple, dans les Prairies, la baisse des prix du pétrole durant l’été 2020 a éclipsé les effets de programmes de relance en créant un incertitude sur le marché. Selon la compagnie immobilière RE/MAX, le résultat a été que le prix moyen des propriétés dans les grandes villes de la région a peu augmenté de 2019 à 2020, soit de seulement 0,03 % à Calgary, 1 % à Edmonton, 2 % à Regina et 4 % à Winnipeg.

Dans la plupart des autres marchés municipaux, les effets de la relance ont créé une bulle avec des rendements annuels d’un niveau difficile à soutenir de 11,4 % à Vancouver et 12 % à Toronto et Halifax, tandis que de plus petites villes d’Ontario comme Niagara, Collingwood et Muskoka ont vu des rendements exceptionnellement hauts de 19 %, 19,5 % et 20,3 %, respectivement.

Et bien qu’il manque encore beaucoup de données pour l’année 2021, des chiffres compilés par l’Association canadienne de l’immeuble démontrent qu’en moyenne, les prix ont augmenté de 41,9 % à travers le pays entre février 2020 et février 2021. Cette tendance à la hausse continue à ce jour.

Marché immobilier canadien: une reprise importante

Pourquoi donc est-ce un problème? Pour faire simple, les taux de rendement annuels au pays cette année n’ont rien à voir avec ceux qu’on verrait dans une année ordinaire. Selon le Canada Composite Housing Index, le taux de rendement moyen des 15 dernières années gravitait autour de 6,11 %, ce qui fait que le rendement de 41,9 % d’avril 2020 à avril 2021 est de presque 7 fois le taux normal.

C’est sans mentionner le fait que selon des données colligées par Teranet-Banque Nationale du Canada, le changement dans les prix de l’immobilier est comparable à celui vu durant la reprise qui a suivi la récession de 2008.

En regardant les chiffres, on réalise que, comme la majorité des actifs, le marché immobilier et cyclique. Évidemment, il est clair qu’au fil du temps, les indices du marché immobilier canadien suivent une tendance à la hausse, tout comme d’autres indices comme le S&P 500 et le NASDAQ Composite. Toutefois, les changements de prix sont sujets à des augmentations et des baisses drastiques. Comme démontré par Teranet-Banque Nationale du Canada, il n’est pas rare que le pourcentage de changement dans les prix changent dramatiquement d’année en année, et cette volatilité peut donner du fil à retordre à l’investisseur immobilier lambda qui veut prédire de manière exacte le retour sur investissement annuel de ses actifs.

Les dernières mises à jour de la Banque du Canada sur le marché résidentiel canadien

Au-delà des données disponibles, il est important de souligner que la Banque du Canada a récemment annoncé des nouvelles plutôt préoccupantes. Dans un rapport publié en avril 2021 intitulé Le point sur les déséquilibres sur le marché du logement et l’endettement des ménages, les analystes Mikael Khan, Olga Bilyk et Matthew Ackman ont relevé deux tendances inquiétantes.

La première est qu’en raison d’une demande pour plus d’espace, les acheteurs sont généralement passés de l’achat de petits condominiums à celui de grandes maisons unifamiliales en banlieue ou en région rurale.

Une fois que la pandémie sera terminée et que les gens retourneront au travail en personne, cette tendance pourrait se renverser drastiquement alors que les acheteurs chercheront un logement plus près de leur lieu de travail. Les prix des maisons unifamiliales, très prisées durant la pandémie, pourraient alors chuter de manière dramatique.

L’autre préoccupation est que les nouvelles hypothèques données à des ménages hautement endettés ont augmenté de 75 % par rapport aux niveaux pré-pandémie. Puisque ce type d’emprunts est plus risqué que ceux à des ménages moins endettés, la probabilité de défauts de paiement sera plus grande une fois que les effets de la relance seront estompés. Il y aura donc une hausse de la volatilité du marché.

Si ces indicateurs n’étaient pas suffisamment troublants, la Banque du Canada a aussi indiqué aux acheteurs que les taux d’intérêt seront bientôt rehaussés. En effet, elle a récemment formalisé une proposition qui rendra plus difficile l’accès au financement pour les acheteurs d’un logement. Selon ce nouveau règlement, les acheteurs devront prouver qu’ils ont les moyens de payer un intérêt minimum de 5,25 %, malgré le fait que les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à ce chiffre.

C’est donc un signe que la Banque du Canada prévoit bientôt augmenter ses taux à un pourcentage plus près de 5,25 %, ce qui entraînerait un ralentissement du marché et une potentielle dépréciation de l’immobilier dans son ensemble.

Marché du logement canadien: la conclusion

En conclusion, s’il y a une chose que vous devez retenir aujourd’hui, c’est que les marchés sont cycliques. Ainsi, si l’immobilier se porte bien aujourd’hui, les marchés haussiers ne peuvent pas durer éternellement.

Pour être clair, gardez en tête que si vous pouvez vous permettre d’acheter une propriété et vous recherchez un endroit où vivre, je n’essaie pas de vous dissuader de le faire ; après tout, quitter le sous-sol familial, un logement à court terme ou tout autre arrangement temporaire et vivre par soi-même est important!

Si vous empruntez beaucoup durant ce contexte de faibles taux d’intérêts dans l’attente que votre retour sur investissement soit plus élevé que vos paiements d’intérêts pour encore longtemps, assurez-vous de bien comprendre les risques.

Après tout, même si le marché immobilier ne s’est pas effondré dans le passé récent, ça ne veut pas dire qu’il n’y aura pas de krach. Ainsi, je vous conseille de faire vos recherches et d’évaluer votre tolérance au risque avant d’acheter une propriété!

Et si ma recherche et mon analyse ne sont pas assez pour vous convaincre, je vous laisse avec ce sage avertissement du gouverneur de la Banque du Canada, délivré le 20 mai 2021: « Les Canadiens doivent être prudents lorsqu’ils augmentent leur endettement. Il est important de comprendre que l’actuelle hausse rapide des prix du logement n’est pas normale. Même sans un choc, certains facteurs qui ont causé cette augmentation peuvent s’inverser plus tard, et laisser certains foyers avec une valeur nette moindre sur leur maison…compter sur des prix encore plus élevés pour bâtir une valeur nette qui peut être utilisée pour refinancer son hypothèque dans le futur est une mauvaise idée.»

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