Êtes-vous un emprunteur de qualité? Question qui fait mal! Un tantinet offensante, elle doit tout de même être posée. C’est ce que les prêteurs voudront savoir lors de votre demande de prêt hypothécaire. Quoique truffés d’imperfections, les standards à respecter pour accéder à une hypothèque poursuivent un objectif noble. Ils vous empêcheront de vous ruiner si les taux d’intérêt augmentent et éviteront un mouvement massif de défauts de paiements dans la population. C’est pour cette raison que les règles seront resserrées très bientôt.

Qu’est-ce qui va changer au 1er juin?

Votre capacité de payer un taux de 5,25 %

Sans que ce soit votre taux réel, pour obtenir votre hypothèque, on simulera votre capacité à rembourser votre prêt s’il augmentait à 5,25 %. On appelle ça un test de résistance. Avant le 1er juin, ce taux est établi à 4,79 %. 

Plus précisément, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé que le taux applicable aux prêts hypothécaires non assurés serait le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2,00 % et 5,25 %. Par exemple, si votre taux est de 2,25 %, le taux majoré est de 4,25 % et comme il est inférieur à 5,25 %, on retient ce dernier pour le test de résistance. Si vous souhaitez refinancer votre maison pour acheter un immeuble locatif ou un chalet, vous serez directement touché par cette mesure.

Pourquoi augmenter le taux du test de résistance maintenant? Les régulateurs ont-ils peur de quelque chose?

Les dettes des Canadiens

Dans quatre ou cinq ans, au moment du renouvellement de nombreuses hypothèques signées aujourd’hui à des taux d’intérêt très bas, on ne sait pas à combien ces taux seront rendus. Similaires à ceux d’aujourd’hui ou plus élevés? Dur d’imaginer qu’ils baissent encore. Mais ce n’est pas la raison principale des inquiétudes. 

Il semble que la dette des ménages canadiens augmente par rapport à leurs revenus. Cette situation limite leur capacité à absorber un choc financier, comme la perte d’un emploi. Difficile de continuer de rembourser un prêt d’une hauteur de 4,5 fois votre revenu annuel dans cette situation. Depuis le début de la pandémie, la dette totale des ménages a augmenté de 4 %, selon la banque centrale du Canada. Cette hausse serait en partie liée à un marché du logement hyperactif.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les prêts hypothécaires représentaient une plus grande part des dettes en 2020 qu’en 2019. La tendance est à la hausse! La proportion des prêts hypothécaires de 400 000 $ et plus au moment de l’octroi a augmenté. Ils constituent 41,42 % de l’ensemble des prêts au quatrième trimestre de 2020, une hausse d’environ 3,5 % en un an. Les hypothèques occupent aussi une place plus grande dans l’ensemble des dettes totales à la consommation en 2020. Selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le mois d’avril 2021 a connu 12 205 transactions immobilières, avec une chute des inscriptions en vigueur (peu d’offres) et une hausse des prix qui se poursuit.

Les régulateurs n’en ont pas que pour les acheteurs. Oui, si les taux d’intérêt augmentent ou que vous perdez votre emploi, une qualification plus serrée vous aidera à conserver une marge de manœuvre pour absorber le choc. Mais ils pensent aussi aux institutions prêteuses, qui deviendraient vulnérables en octroyant trop de prêts de mauvaise qualité.

Comment mettre les chances de votre côté?

Afin de vous qualifier pour un prêt hypothécaire, il faut avant tout des revenus et/ou des actifs. Les banques utilisent le ratio d’endettement brut (REB) pour calculer ce que vous pouvez allouer aux dépenses d’habitation. Celui-ci ne devrait pas dépasser 32% de votre revenu brut (avant impôts). Elles font habituellement un petit tour d’horizon de vos finances et peuvent tenir compte de vos autres dettes et des frais qui viennent avec la propriété dans leurs calculs, comme les taxes et l’électricité.

Voici quelques conseils pour faciliter votre qualification pour un prêt hypothécaire :

  • Réduisez vos dettes, par exemple en réglant vos cartes de crédit et votre prêt auto, si c’est possible. À tout le moins, évitez de vous acheter le VUS de l’année avec un énorme prêt auto si vous songez à acquérir une propriété à court terme.
  • Augmentez votre mise de fonds, ce qui diminuera le montant total de votre dette et vos paiements mensuels. Si vous n’avez pas ces fonds sous la main, renseignez-vous sur le Régime d’accession à la propriété. Il permet d’utiliser vos REER pour le faire.

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