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L’or gris, vous connaissez? L’expression fait référence à la couleur des cheveux des personnes âgées. Les résidences privées pour aînés (RPA) sont, en forte proportion, des entreprises à but lucratif axées sur la recherche de profits. De par la population vieillissante, leur marché est appelé à prendre de l’expansion. Les propriétaires de ces résidences ont-ils découvert une réelle mine d’or?
Anatomie d’une RPA
Dans une publicité, des couples grisonnants sourient en pratiquant une activité sportive. Sur une autre, ils sont simplement en train de se détendre et de socialiser dans un paysage radieux. Contrairement aux CHSLD, les RPA visent un public de retraités actifs, autonomes ou semi-autonomes. Dans ces complexes, on trouve de tout, par exemple un salon de coiffure, une pharmacie et une piscine.
Selon le Regroupement québécois des résidences pour aînés, ses 792 résidences membres offrent près de 90 000 logements. Au total, on dénombre 1 750 résidences au Québec, toutes tailles confondues. Ce chiffre représente plus de 70 % des habitations pour personnes âgées au Québec. Les RPA s’accaparent donc une large part du marché.
Un résident d’une RPA signe un bail, un peu comme on le fait pour louer un appartement. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL), le loyer moyen d’une place standard est de 1 844 $ par mois. Il peut grimper jusqu’à 3 409 $ pour un résident avec des soins assidus. Certains surplus peuvent être chargés pour mettre des gouttes dans les yeux, se faire monter des repas à sa chambre, obtenir de l’aide pour une promenade, pour la distribution des médicaments, etc.
Les RPA doivent respecter certaines normes. Les loyers des résidences privées pour aînés sont régis par le Tribunal administratif du logement. Vous pourriez donc aider un parent ou grand-parent à contester une hausse que vous jugez indue. Les RPA détiennent normalement un certificat de conformité délivré par un Centre intégré de santé et de services sociaux (CIUSSS ou CISSS). Elles répondent ainsi à des exigences en matière de santé et sécurité, de formation du personnel et d’alimentation, par exemple. C’est toute une expertise à développer et de la paperasse à connaître sur le bout de vos doigts si vous souhaitez vous lancer dans ce domaine!
Les grands propriétaires ont la part du lion
Avec des loyers aussi élevés, il semble tout à fait juste de parler d’or gris! Or, on ne connait pas exactement les montants de dépenses et des profits des RPA, puisque ce sont des entreprises privées qui ne sont pas tenues de dévoiler leurs états financiers. Le marché immobilier est plus souvent qu’autrement rentable, en particulier lorsqu’une quantité importante d’unités est en jeu et que les loyers sont bons. Mais selon le Réseau québécois des résidences pour aînés, comme rapporté par Les Affaires, la marge bénéficiaire des RPA oscillerait autour de 4 à 6 % seulement, à cause des coûts importants engendrés par les normes et les services à offrir. Par exemple, le salaire plus élevé maintenant offert aux préposés dans le réseau public crée une pression sur les résidences privées.
On peut tout de même prendre ces informations avec un grain de sel. Pourquoi? Parce que les grands développeurs qui dominent le marché, comme le Groupe Maurice, Sélection Retraite, et Chartwell, ont les moyens de générer de bons profits. Comment? En misant sur des projets d’envergure, dont les coûts fixes augmentent peu, et l’intégration verticale.
Un marché soutenu par un crédit d’impôt
L’ancien ministre de la Santé Réjean Hébert est connu pour ses positions sur le crédit d’impôt pour maintien à domicile. Ce crédit cible les dépenses incluses et non incluses dans le loyer que paient les personnes âgées à leur RPA. Par exemple, le crédit s’applique aux services d’entretien ménager, d’habillage, de l’alimentation, d’aide pour le bain et des soins infirmiers. Selon Réjean Hébert, 80 % des gens qui réclament le crédit d’impôt pour maintien à domicile vivent en RPA, pour la simple raison que ces résidences les aident à le réclamer. C’est sûr que ce crédit peut aider à faire avaler le coût d’un loyer de près de 2 000 $ par mois. Elles en sont certainement conscientes lorsqu’elles établissent leurs prix. Sur le site des Résidences Soleil, on donne l’exemple d’une réduction de près de 400 $ par mois grâce à ce crédit.
Comment profiter du marché des RPA si vous n’êtes pas millionnaire
Comment tirer profit des occasions offertes par le marché des RPA? Les projets de quelques centaines d’unités demandent une mise de fonds de plusieurs millions de dollars. Cela vient rapidement couper l’herbe sous le pied aux plus petits joueurs! Même avec un prêt privé, vous avez peu de chances d’amasser cette somme.
Plusieurs des grands propriétaires comme Chartwell sont cotés en Bourse. Les actions des sociétés spécialisées dans le développement de résidences pour aînés sont accessibles à tous les budgets et fournissent souvent un dividende. C’est comme si vous encaissiez une petite part des loyers perçus! Il faut cependant vous assurer que cet investissement vous convient, par exemple, en établissant votre profil d’investisseur auprès d’un courtier en ligne ou en consultant des professionnels.
